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新掌门刘平上任后交出的第一张成绩单已经出炉，结果证实央企“老大哥”也难逃房地产阵痛的侵扰。

在保利发展交出的2021年成绩单上，利润下滑是不容忽视的“瑕疵”。据wind显示，这是保利发展的净利润指标自上市以来的首次下滑。

4月15日，在包括万科、碧桂园在内的一众房企股价下探之时，保利发展股价创下历史最高值19.88元/股。

对于这份业绩，目前投资者态度有所保留。4月19日，保利发展股价高开低走，截至收盘，保利发展收跌0.05%，而房地产开发板块上涨0.88%。

4月18日晚间，保利发展发布2021年业绩报告。

数据显示，保利发展2021年实现营业收入2850.24亿元，同比增长17.19%。其在年报中称，这得益于房地产项目竣工交楼结转收入增加，相关产业业务市场化收入增加，因而营业收入得以增长。

但这尚不及营业成本的增加。报告期内，保利发展营收成本高达2419.56亿元，同比增长22.67%。而这直接反应在企业的利润水平上。根据财报，保利发展2021年实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。

值得警惕的是，净利润、归母净利润这两个指标是保利发展上市以来的首次下滑。对于净利润的下滑，保利发展在年报中解释，主要受地产项目利润率下降影响。

从数据来看，保利发展2021年毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点；净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。据wind数据显示，这两个数据均创下了5年来的最低值。

而导致这一结果的原因在于房地产业务毛利率的下滑。数据显示，2021年，其房地产业务毛利率为27.13%，较2020年同期减少6.35个百分点；其他业务毛利率虽仅为19.91%，但仍处于增长态势。

而这种下滑仍有持续的趋势。保利发展在年报中坦承，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。平安证券在给予保利发展相应评级时同样提醒，其存在利润持续下行的风险。

房地产开发业务的高速增长和高利润时代终将结束，对此，保利发展也已早有感知。在多元化业务的探索上，企业是有“野心”的。

早在2018年由保利地产更名保利发展之际，企业便解释称，公司在2002年的“三个为主，两个结合”发展战略中，已明确提出“以房地产业为主，适度拓展相关行业”，积极布局相关多元产业发展。

而企业在多元化业务上也的确涉猎广泛。在企业官网中，其分列出三大项14小项业务，其中包括大健康、文旅、会展、经纪代理、公寓、酒店等诸多业务。

对此，职业投资人朱酒表示，企业多元化业务做得好，后期便会有稳定现金流。譬如物业、商场、写字楼、长租公寓等等，都是要按部就班来的，不能拔苗助长。但基于房地产拓展的业务，前几年建设期都必须投入，后期才是赚钱的时候。

不过，万科董事会主席郁亮在2021年业绩会上直言，同时进行多重赛道的探索，虽然未来的潜力较大，但是付出的成本却远比想象中更大，对企业过往业绩也产生了影响。“在过去开发业务良好之时，由开发业务承担了相关成本。但当市场发生变化之时，这些又会体现为对于业绩的影响。”

实际上，包括保利发展、万科、龙湖等在内的龙头房企对多元化的投入已经持续多年。但截至目前，从年报中披露的房企全力开拓的长租公寓、商场来看，保利发展多元化的成果与”先头部队”的其他头部企业相比却显得似乎有些尴尬。

截至报告期末，保利发展在营长租公寓项目仅43个；已开业购物中心35个，开业面积247.5万平方米。而同期,万科运营管理的长租公寓已达20.87万间，累计开业15.95万间；印力累计开业105个商业项目，建筑面积875万平方米;龙湖长租公寓冠寓已开业10.6万间，开业商场（天街）建筑面积为594万平方米。规模上，万科、龙湖均已领先保利发展N个身位。

诚然，经营服务类业务之于房地产企业来说，虽然有些已经初具规模，但从收入和业务规模来看，仍旧完全无法跟开发业务相比，长期稳定盈利都还需要更为漫长的过程，但是对于天花板显著、利润走低的房地产开发业务来说，针对存量业务的多元化拓展也是企业不得不去探索的。而在这个不断尝试与试错的过程中，除去需要资金的投入外，对于企业的综合能力也有着更高的要求。

这也意味着，保利发展想要通过多元化，以达到持续、稳定现金流之路恐怕还需要更长的时间以及更高的综合实力。并且，随着竞争的加剧，保利发展在这条路上，兑现收入与利润的难度也将进一步增加。

过去一年，房地产行业发生了翻天覆地的变化，TOP5房企格局生变。自恒大爆雷之后，保利发展距离TOP3的距离更近了一步。

2017年12月的股东大会上，时任保利发展董事长的宋广菊明确表示未来两至三年，即2019-2020年，公司要重回行业前三，但目标并未实现。

如今，在土地、信贷等全方位政策包围下，保利发展等企业凭借央企身份的背书，无疑迎来了一个良好的发展机遇。

保利发展也已经在全面发力。在并购上，保利发展频频发行债券，用于并购。4月18日，保利发展发布2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（专项用于并购）募集说明书，拟发行不超15亿元公司债用于并购地产项目；2月15日，保利发展98亿元小公募项目状态更新为“已受理”，募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、收购地产项目等。

在土地上，其全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。但财经网梳理发现，在抢地火热的上半年，保利发展大肆扩张，耗资963亿元拿下84个项目，新增容积率面积1651万平方米，同比增长68%，占比全年总新增面积的60.65%。

不仅如此，上半年其选择增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度。受此影响，公司上半年新增资源中一二线城市金额占比为69%，同比下降14个百分点。

如今市场下行，三四线城市承压更为明显，而大力在三线城市布局存在一定风险。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，此举有点冒风险。不过，三线城市的状况差异蛮大，如果是东部沿海的三线还有一点机会，如果放在西部地区风险就比较大了。财经网查询发现，在上半年企业拿地的项目中，不乏乌鲁木齐、库尔勒、宜宾等城市。

在克而瑞公布的2022年一季度中国房地产企业销售TOP200全口径、权益排行榜上，保利发展时隔多年终于重回前三。但就目前的态势来看，保利发展仍然存在压力。2022年3月，公司实现签约金额384.15亿元，同比减少21.93%；1-3月，公司实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%。

朱酒曾表示，现在这轮调控是利好央企的，中海发展、华润置地、招商蛇口等实力强劲的央企也都有机会，而保利发展领先优势不多。

这意味着，若想保住前三的位置，保利发展无疑面临着激烈厮杀。

文/王亚静（责编：高雅）