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保利地产:为回前三逆势拿地、盈利下降负债高涨、永续债超200亿

2022-11-26 13:25:14 792

摘要:保利地产曾长期在行业前三的位置上霸榜。结果,自2012年退出前三之后,保利地产就再未回归。保利地产前董事长宋广菊曾立下“重回前三”宏愿。如今,宋广菊已然退休。但是,从保利地产今年拿地的阵仗来看,“重回前三”,是保利地产上上下下最强的执念。随...

保利地产曾长期在行业前三的位置上霸榜。结果,自2012年退出前三之后,保利地产就再未回归。

保利地产前董事长宋广菊曾立下“重回前三”宏愿。如今,宋广菊已然退休。但是,从保利地产今年拿地的阵仗来看,“重回前三”,是保利地产上上下下最强的执念。

随着房地产行业调控的持续加强,融资端的不断收紧,各家房企都把“钱”看得很重,能不花买地,就不买地。

但保利地产显然是逆势拿地的代表。

据观点指数1-6月房地产企业新增土地储备报告显示,今年前6月保利地产新增全口径土地储备位列行业第二;此外,新增权益土储与新增货值方面则分别位列行业第三和第二。

如此大阵仗拿地的目的,无非是为“重回前三”做好战略准备。

不过,与此同时,保利地产的利润水平正在出现下滑的趋势。

在保规模和保利润二者之间,保利地产显然选择了后者。

此外,在追求规模增长的同时,保利地产的负债水平也不断增长。其中,永续债方面,已经达200亿元的规模。



规模增长的同时,盈利能力大幅下降


中报显示,今年上半年,保利地产实现签约金额2851.85亿元,同比增加27.01%;实现签约面积 1671.29 万平方米,同比增长12.00%。

营收方面,保利地产在报告期内录得营业总收入901.09亿元,较去年同期的737.06亿元增长22.25%。

相较于百分之二十几的销售额和营收增速,保利地产的各项利润指标增速明显处于下风。

中报显示,今年上半年保利地产的营业利润189.59亿元,同比增长8.70%;净利润 146.88 亿元,同比增长10.25%;归母净利润102.98亿元,较上年同期的101.24亿元仅增长1.72%。

而在盈利能力方面,保利地产的各项核心指标全线下滑。中报显示,今年上半年保利地产的毛利率为 32.45%,同比下降 3.24 个百分点;净利率为 16.34%,同比下降 1.74个百分点;加权平均净资产收益率为5.56%,较上年同期的6.23%下降 0.67 个百分点。

实际上,近年来,随着保利地产规模发展的高速推进,其盈利能力一直在走弱。

数据显示,2019年中期、2020年中期、2021年中期,保利地产的毛利率与净利率持续下行。其中,各期毛利率分别为39.75%、35.69%、32.50%;净利率为18.23%、18.08%、16.32%,都呈现明显的下降趋势。

对于利润水平的持续走低,保利地产曾在2020年年度报告中表示,主要是由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。

如此看来,土地拿多了、拿地价格高了,自然会挤压保利地产的利润水平。



负债总额高企,永续债超200亿


实际上,保利地产拿地迅猛的姿态,不只是在今年呈现。

为了实现“重回前三”的目标,从2016年开始,就大规模拿地。

数据显示,2016年、2017年,保利地产的拿地金额分别为1214亿元、2765亿元,同比增幅高达85.1%、127.8%,拿地销售比分别高达57.8%、89.4%,远高于2012年-2015年40%左右的水平。

2018年和2019年,保利地产在拿地方面稍微有所收敛。不过,进入2020年之后,在房地产行业整体投资拿地放缓的趋势下,保利地产开始逆势发力。

数据显示,2020年保利地产拿地金额达2353亿元,同比增长51%;拿地销售比从2019年的33.7%提升至46.8%。

整个 2020年,保利地产以累计新增货值5098亿元的行业排名第一。

而在今年,保利地产拿地势头依然不减。

拿地太多、拿地价格太高,不仅会挤压保利地产的盈利空间,还会同时推高保利地产的负债水平。

数据显示,2018年年底时,保利地产负债总额为6600亿元。而截至2021年上半年,保利地产负债总额已经高达1.08万亿元,同比去年增长了26.79%

在这之中,保利地产的有息负债为3341.69亿元,同比增长10.63%

虽然有息负债如此之高,但保利地产的“三道红线”全部达标:净负债比率为58.73%,现金短债比1.93倍,剔除预收账款后的资产负债率66.24%。

不过,虽然保利地产“三道红线”全部达标,但其中也暗含“猫腻”。

比如说永续债。

数据显示,截至2021年上半年,保利地产存续的永续债水平有201亿元,在行业中也属于高位。

保利地产通过发行永续债补充本金,从而可以应对“三道红线”。不过,不断增长的永续债规模也是保利地产不可忽视的隐患。

永续债虽然在前期利息较低,不过,随着时间的推移,永续债后期利息会跳涨,从而给保利地产带来更大的利息支付压力。

如果永续债与其他债务集中到期,将会给保利地产带来不小的偿债压力。

这些隐患,是保利地产不应该忽视的。

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