时间:2022-11-26 13:25:14 | 浏览:628
保利地产曾长期在行业前三的位置上霸榜。结果,自2012年退出前三之后,保利地产就再未回归。
保利地产前董事长宋广菊曾立下“重回前三”宏愿。如今,宋广菊已然退休。但是,从保利地产今年拿地的阵仗来看,“重回前三”,是保利地产上上下下最强的执念。
随着房地产行业调控的持续加强,融资端的不断收紧,各家房企都把“钱”看得很重,能不花买地,就不买地。
但保利地产显然是逆势拿地的代表。
据观点指数1-6月房地产企业新增土地储备报告显示,今年前6月保利地产新增全口径土地储备位列行业第二;此外,新增权益土储与新增货值方面则分别位列行业第三和第二。
如此大阵仗拿地的目的,无非是为“重回前三”做好战略准备。
不过,与此同时,保利地产的利润水平正在出现下滑的趋势。
在保规模和保利润二者之间,保利地产显然选择了后者。
此外,在追求规模增长的同时,保利地产的负债水平也不断增长。其中,永续债方面,已经达200亿元的规模。
规模增长的同时,盈利能力大幅下降
中报显示,今年上半年,保利地产实现签约金额2851.85亿元,同比增加27.01%;实现签约面积 1671.29 万平方米,同比增长12.00%。
营收方面,保利地产在报告期内录得营业总收入901.09亿元,较去年同期的737.06亿元增长22.25%。
相较于百分之二十几的销售额和营收增速,保利地产的各项利润指标增速明显处于下风。
中报显示,今年上半年保利地产的营业利润189.59亿元,同比增长8.70%;净利润 146.88 亿元,同比增长10.25%;归母净利润102.98亿元,较上年同期的101.24亿元仅增长1.72%。
而在盈利能力方面,保利地产的各项核心指标全线下滑。中报显示,今年上半年保利地产的毛利率为 32.45%,同比下降 3.24 个百分点;净利率为 16.34%,同比下降 1.74个百分点;加权平均净资产收益率为5.56%,较上年同期的6.23%下降 0.67 个百分点。
实际上,近年来,随着保利地产规模发展的高速推进,其盈利能力一直在走弱。
数据显示,2019年中期、2020年中期、2021年中期,保利地产的毛利率与净利率持续下行。其中,各期毛利率分别为39.75%、35.69%、32.50%;净利率为18.23%、18.08%、16.32%,都呈现明显的下降趋势。
对于利润水平的持续走低,保利地产曾在2020年年度报告中表示,主要是由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。
如此看来,土地拿多了、拿地价格高了,自然会挤压保利地产的利润水平。
负债总额高企,永续债超200亿
实际上,保利地产拿地迅猛的姿态,不只是在今年呈现。
为了实现“重回前三”的目标,从2016年开始,就大规模拿地。
数据显示,2016年、2017年,保利地产的拿地金额分别为1214亿元、2765亿元,同比增幅高达85.1%、127.8%,拿地销售比分别高达57.8%、89.4%,远高于2012年-2015年40%左右的水平。
2018年和2019年,保利地产在拿地方面稍微有所收敛。不过,进入2020年之后,在房地产行业整体投资拿地放缓的趋势下,保利地产开始逆势发力。
数据显示,2020年保利地产拿地金额达2353亿元,同比增长51%;拿地销售比从2019年的33.7%提升至46.8%。
整个 2020年,保利地产以累计新增货值5098亿元的行业排名第一。
而在今年,保利地产拿地势头依然不减。
拿地太多、拿地价格太高,不仅会挤压保利地产的盈利空间,还会同时推高保利地产的负债水平。
数据显示,2018年年底时,保利地产负债总额为6600亿元。而截至2021年上半年,保利地产负债总额已经高达1.08万亿元,同比去年增长了26.79%
在这之中,保利地产的有息负债为3341.69亿元,同比增长10.63%
虽然有息负债如此之高,但保利地产的“三道红线”全部达标:净负债比率为58.73%,现金短债比1.93倍,剔除预收账款后的资产负债率66.24%。
不过,虽然保利地产“三道红线”全部达标,但其中也暗含“猫腻”。
比如说永续债。
数据显示,截至2021年上半年,保利地产存续的永续债水平有201亿元,在行业中也属于高位。
保利地产通过发行永续债补充本金,从而可以应对“三道红线”。不过,不断增长的永续债规模也是保利地产不可忽视的隐患。
永续债虽然在前期利息较低,不过,随着时间的推移,永续债后期利息会跳涨,从而给保利地产带来更大的利息支付压力。
如果永续债与其他债务集中到期,将会给保利地产带来不小的偿债压力。
这些隐患,是保利地产不应该忽视的。
房地产市场一夜入冬,烂尾楼频现房市自从2021年下半年一夜入冬,至今仍未能够有效逆转下滑趋势。2021年下半年以来,房地产销售持续大幅下滑不仅仅是影响了房企的利润,而是直接关系到房企的生存。融创中国,这是曾经炽手可热的房地产蓝筹股,曾经被“股神”李大霄大力推荐。
有消息称中国监管部门近期指示中债信用增进投资公司对房企将要发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,涉及公司包括龙湖集团、旭辉控股等示范民营房企。消息人士称,中债信用增进投资公司提供全额担保首笔龙湖集团中票已在推进发行,今次发行规模不逾15亿元人民币,期限包括3年及5年期。
有消息称中国监管部门近期指示中债信用增进投资公司对房企将要发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,涉及公司包括龙湖集团、旭辉控股等示范民营房企。消息人士称,中债信用增进投资公司提供全额担保首笔龙湖集团中票已在推进发行,今次发行规模不逾15亿元人民币,期限包括3年及5年期。
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