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保利地产曾长期在行业前三的位置上霸榜。结果，自2012年退出前三之后，保利地产就再未回归。

保利地产前董事长宋广菊曾立下“重回前三”宏愿。如今，宋广菊已然退休。但是，从保利地产今年拿地的阵仗来看，“重回前三”，是保利地产上上下下最强的执念。

随着房地产行业调控的持续加强，融资端的不断收紧，各家房企都把“钱”看得很重，能不花买地，就不买地。

但保利地产显然是逆势拿地的代表。

据观点指数1-6月房地产企业新增土地储备报告显示，今年前6月保利地产新增全口径土地储备位列行业第二；此外，新增权益土储与新增货值方面则分别位列行业第三和第二。

如此大阵仗拿地的目的，无非是为“重回前三”做好战略准备。

不过，与此同时，保利地产的利润水平正在出现下滑的趋势。

在保规模和保利润二者之间，保利地产显然选择了后者。

此外，在追求规模增长的同时，保利地产的负债水平也不断增长。其中，永续债方面，已经达200亿元的规模。

规模增长的同时，盈利能力大幅下降

中报显示，今年上半年，保利地产实现签约金额2851.85亿元，同比增加27.01%；实现签约面积 1671.29 万平方米，同比增长12.00%。

营收方面，保利地产在报告期内录得营业总收入901.09亿元，较去年同期的737.06亿元增长22.25%。

相较于百分之二十几的销售额和营收增速，保利地产的各项利润指标增速明显处于下风。

中报显示，今年上半年保利地产的营业利润189.59亿元，同比增长8.70%；净利润 146.88 亿元，同比增长10.25%；归母净利润102.98亿元，较上年同期的101.24亿元仅增长1.72%。

而在盈利能力方面，保利地产的各项核心指标全线下滑。中报显示，今年上半年保利地产的毛利率为 32.45%，同比下降 3.24 个百分点；净利率为 16.34%，同比下降 1.74个百分点；加权平均净资产收益率为5.56%，较上年同期的6.23%下降 0.67 个百分点。

实际上，近年来，随着保利地产规模发展的高速推进，其盈利能力一直在走弱。

数据显示，2019年中期、2020年中期、2021年中期，保利地产的毛利率与净利率持续下行。其中，各期毛利率分别为39.75%、35.69%、32.50%；净利率为18.23%、18.08%、16.32%，都呈现明显的下降趋势。

对于利润水平的持续走低，保利地产曾在2020年年度报告中表示，主要是由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。

如此看来，土地拿多了、拿地价格高了，自然会挤压保利地产的利润水平。

负债总额高企，永续债超200亿

实际上，保利地产拿地迅猛的姿态，不只是在今年呈现。

为了实现“重回前三”的目标，从2016年开始，就大规模拿地。

数据显示，2016年、2017年，保利地产的拿地金额分别为1214亿元、2765亿元，同比增幅高达85.1%、127.8%，拿地销售比分别高达57.8%、89.4%，远高于2012年-2015年40%左右的水平。

2018年和2019年，保利地产在拿地方面稍微有所收敛。不过，进入2020年之后，在房地产行业整体投资拿地放缓的趋势下，保利地产开始逆势发力。

数据显示，2020年保利地产拿地金额达2353亿元，同比增长51%；拿地销售比从2019年的33.7%提升至46.8%。

整个 2020年，保利地产以累计新增货值5098亿元的行业排名第一。

而在今年，保利地产拿地势头依然不减。

拿地太多、拿地价格太高，不仅会挤压保利地产的盈利空间，还会同时推高保利地产的负债水平。

数据显示，2018年年底时，保利地产负债总额为6600亿元。而截至2021年上半年，保利地产负债总额已经高达1.08万亿元，同比去年增长了26.79%

在这之中，保利地产的有息负债为3341.69亿元，同比增长10.63%

虽然有息负债如此之高，但保利地产的“三道红线”全部达标：净负债比率为58.73%,现金短债比1.93倍,剔除预收账款后的资产负债率66.24%。

不过，虽然保利地产“三道红线”全部达标，但其中也暗含“猫腻”。

比如说永续债。

数据显示，截至2021年上半年，保利地产存续的永续债水平有201亿元，在行业中也属于高位。

保利地产通过发行永续债补充本金，从而可以应对“三道红线”。不过，不断增长的永续债规模也是保利地产不可忽视的隐患。

永续债虽然在前期利息较低，不过，随着时间的推移，永续债后期利息会跳涨，从而给保利地产带来更大的利息支付压力。

如果永续债与其他债务集中到期，将会给保利地产带来不小的偿债压力。

这些隐患，是保利地产不应该忽视的。