摘要：财联社12月25日讯，“为了避免收购标的实际控股人发生变化而触发要约收购，该50%股权交割完成后，保利地产也不会并表保利置业，仍将由保利集团合并其财务报表，但是未来境内所有新增的项目都将会由保利地产为主来开发。”日前，在审议与保利置业整合的...
财联社12月25日讯，“为了避免收购标的实际控股人发生变化而触发要约收购，该50%股权交割完成后，保利地产也不会并表保利置业，仍将由保利集团合并其财务报表，但是未来境内所有新增的项目都将会由保利地产为主来开发。”日前，在审议与保利置业整合的股东大会上，保利地产董秘黄海透露了与保利置业整合的最新进展情况。
“并不并表不重要，业绩都是属于保利集团的。”保利地产一位内部人士告诉财联社记者。
一位熟悉保利地产的业内人士则表示，“从运营上来说，保利置业还是一间独立的上市公司，只是保利地产成为了其大股东。此次收购不并表，但明确了今后保利地产在内地的充分开发权利，整合并不完全。”
如此操作，与保利地产与中航地产的整合存在明显差异。保利地产去年以20.3亿元的价格收购中航地产9个项目，总建筑面积331万平方米。据财联社记者获悉，目前保利与中航地产已经整合完毕，已收购部分项目的业绩将并入2017年保利地产的业绩之内。
万亿规模与年均50%增速悬疑
近年来，国企间的整合并购逐步加剧，中海与中建的整合就是其中之一。中海地产2015年与中建地产合并，业绩完全并入中海，这与保利地产此次仅按权益分享收益明显不同。
“2016年底，保利地产与保利置业曾宣布重组，但随后并宣布终止。这意味着，保利地产与保利置业的收购并不简单，涉及到两家上市公司。从理论上来说，收购之后从管理，到业绩归属，都应该责任分清。但选择不并表不排除是双方出于战略上的考虑，先过渡一下。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。
“由于两家企业情况不同且较为复杂，因此整合也不可能一蹴而就。外界无法知道，保利地产与保利置业整合后的业绩问题究竟是如何考虑的。”黄韬补充称。
根据之前的公告，保利地产以23.82亿元现金收购股权、外加承接27.71亿元债权的方式，合计51.53亿元代价从保利集团手中接下保利香港控股50%的股份和相应债务，进而间接获得保利置业19.38%股份，相当于20.2%表决权。
但是，保利地产与保利置业不并表，意味着保利地产通过整合保利置业，实现规模上的扩张价将无法实现。相反，保利地产未来还需要在原本属于保利置业的区域，对项目开发方面投入更多精力。
实际上，在与保利置业的整合后对自身业绩贡献方面，保利地产还是有所期待的。12月20日召开的股东会上，保利地产董事长宋广菊明确表示，“保利地产今年的各项指标都优于往年，已在稳健的基础上提速，去年收购中航、今年整合保利置业，未来还会有更多的收购兼并大动作，助推保利地产快速发展。”
此外，宋广菊还希望在整合后的未来三年内，能再站上行业前三的位置。
数据显示，今年前11月保利置业销售额同比增长18%至356亿元。目前保利置业共有在售项目60个，除了一个位于香港启德外，其余均位于内地，并且上半年新增了7个项目，在建面积约887万平方米，同时还拥有超过千万平方米的土地储备。
“再过三年，到2020年排名前三的房企预计要达到万亿销售额，如果保利想重回前三甲，三年后销售额必须迈过万亿门槛。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年前11月，碧桂园、恒大、万科销售额均超过4500亿元，碧桂园更是率先突破5000亿大关。今年这三家房企迈入5000亿俱乐部几成定局，如果按年30%的增长率，2020年这三家房企都将突破万亿销售额。
数据显示，今年前11月保利地产销售额为2743亿元，同比增长45.2%。有证券研究机构预测，该公司销售额全年有望超3100亿元。
据此计算，保利地产到2020年达到万亿元销售额，其年增长速度要保持在50%左右，但过去三年保利地产年销售额增速均未达到50%。以2017年3100亿元计算，保利地产2015年—2017年的销售额增幅分别为12.75%、36.33%和47.62%。
“保利地产要实现三年进前三的目标，一方面销售必须要提速，另一方面必须要具备足够的土储。”严跃进表示。
今年前11月，保利地产累计新增土地面积3600万平方米,拿地金额2140亿元，分别占全年销售面积和金额的180%和78%，目前共拥有在建和拟建项目面积超过2亿平方米，待开发面积8800万平方米。
项目跟投制度面临的难题
另值得一提的是，就在股东会后的12月22日，保利地产发布公告称，董事会通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》。这在外界看来，也是保利地产希望借此创新机制吸引人才，助力规模发展的举措之一。
公告显示，保利地产将授权经营层制定相应细则并具体实施。单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%，跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投，跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担。此外，保利地产董事、监事不参与跟投。
“保利地产本次跟投方案，规定单个项目跟投金额不超过10%，处于国企中较高水平。不过保利地产实施项目跟投制度的细则还有待研究推出。”一位研究地产行业的证券分析师表示。
近几年，碧桂园、万科、新城控股、金地、金科等房企均在执行项目跟投制度。其中，如何设置跟投权益占比颇为关键，目前以项目资金峰值、项目股权为权益计算基准的居多。
据了解，项目资金峰值是指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，就是资金的最大缺口。分析人士认为，选择以项目资金峰值进行计算的房企，一般更强调项目实际投入。
另有资深业内人士指出，保利地产实施项目跟投制度面临着一些实际问题，例如保利作为央企，容易涉及到国有资产的流失问题。
“此外，由于调控政策的严格执行，今年一二线城市新盘销量同比下滑较为明显，很多项目的营销节奏受到影响。而保利地产大部分项目位于一二线城市，短期内楼市调控没有放松迹象，这也是保利在实施项目跟投制度时需要面对的难题。”上述业内人士说。（财联社记者 赵普 陈业）
