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现金余额1550亿,保利地产为啥这么稳?

2022-11-26 13:27:00 33

摘要:最近,涛哥研究半年报,发现一个有趣的现象:优秀的企业更加优秀,不健康的企业愈发艰难,地产圈两级分化在加剧。例如上周,TOP5房企中唯一的央企,保利地产发布半年报。数据显示,今年上半年,保利地产签约金额同比增长27%,营业收入同比增长22%,...

最近,涛哥研究半年报,发现一个有趣的现象:

优秀的企业更加优秀,不健康的企业愈发艰难,地产圈两级分化在加剧。

例如上周,TOP5房企中唯一的央企,保利地产发布半年报。

数据显示,今年上半年,保利地产签约金额同比增长27%,营业收入同比增长22%,净利润同比增长10%,核心指标均保持稳步提升。

而且,在上半年房企融资受限、信贷资源紧张的背景下,保利依然实现了近90%的回款率,保证了充沛的现金流。

年报显示,截至上半年,保利地产期末现金余额达1550亿,较年初增加近百亿现金。

在诸多房企深感缺钱的当下,保利地产保持了高质量的发展,并且在规模扩大的同时,资产负债率进一步降低。

今天我们就来聊聊,连续14年行业前五的保利,为啥这么稳?

1

穿越周期的战略定力

事实上,在地产圈内,要说增长快的房企,很多人可能想不到保利。

但保利的厉害就在于,他能够在很长的时间周期内,始终稳健的增长,从而一直位居行业前列。

数据显示,2006年保利地产上市时,销售规模仅84亿,到2020年销售规模达到5028亿,实现14年60倍的跨越式增长,年化增长率近34%。

涛哥跟一位保利的朋友做过交流,他认为保利之所以能穿越周期,是因为保利有清晰的战略方向及强大的执行力。

从战略看,保利成立以来,始终契合国家发展方向,牢牢把握城镇化扩张带来的发展机会。

坚持以刚需和改善性住宅为主,解决居民住房需求,同时积极参与保障性住房及民生项目建设,践行央企社会责任。

并且,在行业环境多次变化的过程中,保利始终坚守住宅地产、坚守核心一二线城市为主、坚守地产相关多元化,没有进行盲目的战略转型,因此保持了稳固的行业地位。

今年上半年,保利实现签约金额2851.85亿,同比增长27%,其中38个核心城市销售贡献达77%,珠三角、长三角签约额均超过700亿。

其在广州销售超260亿,佛山超200亿,上海、南京、东莞超100亿,战略聚焦的优势凸显。

2

稳健经营的管理能力

如果说战略的定力是保利长期增长的根基,那么稳健的经营管理能力则是高质量发展的保障。

从投资端看,保利始终坚持稳健安全的投资策略,土储结构优质合理。

上半年,在核心城市土地市场竞争激烈的情况下,保利不盲从,坚守立项标准,适度增加核心城市群内潜力地区的布局力度。

年报显示,上半年其拓展项目84个,新增计容面积1651万方,拓展金额963亿,平均楼面地价仅5833元/平米。

此外,上半年保利拓展面积占销售面积之比为99%,体现出“等量拓展”的发展思路,在资源储备足够2-3年开发需求的前提下,保证了较高的周转效率。

从负债端看,保利地产财务结构非常健康,安全性极高。

据保利介绍,公司上市以来资产负债率均保持在80%以下,是TOP5中第一家绿档房企。

今年上半年,保利地产净负债比率为58.73%,现金短债比1.93倍,剔除预收账款后的资产负债率66.24%,继续稳居“绿档”之列。

而且,保利现金流管理能力一流,回款率长期维持在90%左右。

即使在上半年银行放款速度放缓的情况下,保利依然实现了2556亿的高回款,期末现金余额达到1550亿,偿债能力无忧。

同时,保利也在不断降低融资成本,上半年发行公司债75亿、中期票据50亿,平均融资成本仅3.62%。

目前,其有息负债综合成本仅约4.70%,较去年末下降7个基点,保持业内领先优势。

3

积极进取的发展精神

多年以来,保利不仅始终位居行业TOP5,也一直是地产国央企的NO.1。

一位在保利做高管的朋友告诉我,究其原因,是因为保利始终保持着奋发向上的拼搏精神。

与一般的国央企不同,保利地产的创业团队大多出身军旅,源自军队血统的奋斗意识流淌在其血液中,“保利”本身也是取自“保国利民”的军队精神。

2006年国家重启IPO后,保利是第一家获准上市的房企,上市后短短6年破千亿,是业内第二家破千亿的企业,始终保持着较快的发展节奏。

上市以来,其总资产从165亿增长至超万亿;营收从40亿增长至超2400亿,复合增长率超34%;毛利率始终保持在30%-40%之间,加权平均ROE保持在15%以上。

并且,与传统认知中的国央企不同,保利在推进市场化机制方面,是央企中的领先者。

2012年和2016年,保利实施了两期股权激励计划,成为首批实施股权激励的央企地产公司。

2017年,保利成为央企地产首批设立房地产项目跟投机制的代表,激发了公司新的发展活力。

2019年,分拆保利物业,再次成为国内首家分拆的央企地产公司。

今年上半年,保利持续推动标准化战略,运营管控提速,开盘周期缩短1个月,并在保障品质的前提下实现成本下降。

可以看到,保利是央企,但并不僵化,拼搏的基因+市场化机制,是其长期领先的动力源泉。

4

两翼产业的加速布局

在主业占据行业领先身位同时,近年保利逐步加大两翼产业布局。

财报显示,上半年,保利物业在管面积达4.28亿平方米,合同面积达6.22亿平方米,合同管理项目2178个,实现营收51.5亿,同比增长 43%。

保利商业上半年新签约购物中心7个,已开业购物中心29个,开业面积193万平方米,出租率超80%。

保利酒店上半年新签约项目4个,目前已开业酒店20个,客房数4873间。

保利公寓上半年在营公寓项目40个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市,累计开业6120个房间。

销售代理业务覆盖全国200多个城市,代理项目超2200个,代理销售规模超2500亿。

同时,在不动产金融方面,旗下基金累计管理规模近1600亿,信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

以不动产投资开发为原点,保利逐步形成以物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等为代表的综合服务翼,和以不动产基金、普惠金融等为代表的不动产金融翼,从而打造全新的不动产生态发展平台。

某种程度上,保利相当于国企地产的排头兵。在规模发展、管理水平、机制建设、产业布局等方面,都做出了领先的成绩,并且保持创新突破。

不管市场如何变化,凭借清晰的战略,强大的执行力,流淌着军人实干血液的保利,始终保持着自己的节奏,稳健先行。

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