摘要：随着中央定调“坚决遏制房价上涨”，住建部快速跟进召开座谈会，要求对调控不力的城市坚决问责，房地产市场的下半年更加充满变数。近日，保利地产战略研究院、保利投顾联合发布白皮书指出，房地产运行呈明显周期性特征，地产金融、棚改等多项政策变数之下，未...
随着中央定调“坚决遏制房价上涨”，住建部快速跟进召开座谈会，要求对调控不力的城市坚决问责，房地产市场的下半年更加充满变数。
近日，保利地产战略研究院、保利投顾联合发布白皮书指出，房地产运行呈明显周期性特征，地产金融、棚改等多项政策变数之下，未来一年行业短期面临调整。本轮快速扩张已至尾声，房企宜调整投资、财务等经营策略，为下一轮增长作铺垫。
今年以来，我国货币政策一直处于微调状态，年初以来的三次定向降准，并配合MLF实现流动性投放，货币宽松的信号基本可以确定。中国人民银行召开的2018年下半年工作电视会议提出，下半年将继续实施稳健的货币政策，市场曾预期释放的货币将利于楼市。
保利在《保利地产2018上半年房地产行业重磅总结》中指出，本次宽松的货币政策主要动因有二：一是对冲外围经济利空因素，稳定金融市场预期；二是疏通货币流动性至实体经济，修复信用环境，对冲经济下行风险。
事实上，当前的货币政策并非大水漫灌。今年的降准政策均为定向降准，其着力点明确指向对新增就业贡献度高的小微企业，从货币政策上来说更加具有针对性。
7月31日，中央政治局会议中对于房地产行业要求“坚决遏制房价上涨”，这比以往中央和地方的调控政策“坚决遏制房价过快上涨”的表述少了“过快”两字，也反应出政府对房价调控态度坚决，坚决不会允许资金放水进入房地产行业。
保利地产研究表示，地产行业不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。
从房企融资端来看，金融监管框架变革下，“大水漫灌”地产的非标渠道已被堵，近期监管层举措仍释放“严控地产杠杆”信号，下半年房企融资端难有大改善。
从房企到位资金看，按揭和定金与预付款走势分化，宽货币基调下，下半年销售回笼环境有望改善。
保利地产研究表示，偿债压力增大而融资不畅，房企“现金流”管理重要性凸显。企业应以现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。
此外，从居民房贷端来看，房贷利率虽仍有升高但幅度明显趋缓，利率大幅攀升时间点已过。在流动性整体宽松、利率水平趋稳下，居民端信贷存改善空间，房贷利率企稳可期。但需注意近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。
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