摘要：8月25日，保利地产（600048.SH）发布中报，中报显示，公司主营业务收入737亿元，同比增长3.61%，归属净利润为101亿元，同比增长1.69%。但对房地产企业来说，损益表上的收入和利润只是反映当期结算收入和利润，而更真实反映销售收...
8月25日，保利地产（600048.SH）发布中报，中报显示，公司主营业务收入737亿元，同比增长3.61%，归属净利润为101亿元，同比增长1.69%。但对房地产企业来说，损益表上的收入和利润只是反映当期结算收入和利润，而更真实反映销售收入的是当期的签约面积和签约金额。
数据显示，上半年，保利地产实现签约面积1492万平方米，同比下降8.81%，但是和一季度的同比下降30%相比，降幅已经大为收窄。上半年签约金额为2245亿元，同比下降11.12%，同样和一季度同比下降35%相比，已然是大幅收窄。
因为疫情原因，一季度龙头房地产企业均收入大减，二季度受货币宽松影响，房市再度出现过热苗头，并导致焦点城市调控加码，货币政策也开始回归常态化。这些宏观环境和行业自身的波动在保利地产身上留下了哪些痕迹？南财AI新闻实验室为大家拆一拆。
二季度收入接近去年同期，拿地的楼面价创新高至8333元/平方米
如果从单季度的签约面积和签约金额看，保利地产二季度的销售增速已经恢复到了接近去年同期水平。
今年二季度，保利地产的签约面积同比增长了7%，签约金额同比增长了7.38%。而去年同期这两个数字分别是8.74%和11.36%。公司的经营已经从一季度的“深坑”中恢复了过来。
虽然公司销售二季度才恢复正常，但是公司拿地积极性的恢复从一季度就已经开始。
数据来源：公司财报，飞笛科技整理
从2019年一季度开始，公司拿地就开始非常谨慎，整个2019年，公司拿地无论面积还是金额都同比大幅下滑。2019年全年，公司土地储备面积同比减少14%，土地储备金额减少19%。
今年一季度，虽然疫情影响下，但是资金大宽松下，保利地产的拿地积极性也提升，一季度拿地面积同比增长64%，拿地金额同比增长了118%。累计到上半年，拿地面积增加了19%，拿地金额增加了54%。
即便拿地积极性提升，但是从投销比看，保利地产对后市整体仍然偏谨慎。
数据来源：公司财报，飞笛科技整理
从2019年开始，公司的新拿地就少于销售面积，公司处于去库存的状态。今年以二季度虽然积极性恢复，但是拿地已然是少于签约面积的。
有意思的是，公司一边去库存，体现了对房地产调控的谨慎态度；一边也在高价拿地。
数据来源：公司财报，飞笛科技整理
上图是保利地产新增储备土地的楼面地价，今年一季度为7560元/平方，创了新高，但二季度还在继续拉升，中报达到创纪录的8333元/平方，保利地产的项目主要集中在一二线城市，创纪录的拿地楼面价说明公司对核心地区楼价看法相对乐观。
账面有息负债大增，净负债率触底反弹
在收入下滑的同时，却积极拿地，这必然导致债务的增加。
数据来源：公司财报，飞笛科技整理
从2018年开始，公司的有息负债控制得非常好，基本没有变化，但是到今年上半年，公司的有息负债环比一下子增加了12%至3021亿元。
数据来源：公司财报，飞笛科技整理
有息负债增加，也导致了公司的净负债率回升。净负债率是房地产企业的关键经营指标，反映房地产企业的所有者权益能否覆盖有息负债。从上图可以看到，2018年以来保利地产一直在压降这一指标，2019年已经降到56.91%，今年上半年则反弹到了66.05%。
即便如此，在房地产行业来说，66.05%的净负债率依然是一个相当稳健的数字。
数据来源：公司财报，飞笛科技整理
虽然有息负债增加，但是上半年货币的宽松还是给公司带来了切实的好处。上图是公司的有息负债综合成本，今年上半年降到4.84%，创了近两年的新低。
数据来源：公司财报，飞笛科技整理
公司的销售回笼率从2018年以来一直在上升，今年上半年虽然受疫情影响，但公司的销售回笼率仍在90%，反映公司现金管理能力很强。
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