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保利发展︱地产行业下行期,2千亿巨头还有没有发展?

2022-11-26 13:48:36 1750

摘要:2000年4月30日,香港佳士得“春季圆明园宫廷艺术精品专场拍卖会”上,“猴首”和“牛首”两座铜像被送上了拍卖场。这两件铜兽首于1860年被英法联军从北京抢走,中国国家文物局曾致函佳士得拍卖行要求停止公开拍卖,但佳士得没有理会。“牛首”以2...



2000年4月30日,香港佳士得“春季圆明园宫廷艺术精品专场拍卖会”上,“猴首”和“牛首”两座铜像被送上了拍卖场。这两件铜兽首于1860年被英法联军从北京抢走,中国国家文物局曾致函佳士得拍卖行要求停止公开拍卖,但佳士得没有理会。


“牛首”以200万起拍,一路跳到了700万港元。有一群买家以志在必得的派头一次次举牌,而他们的身份,场内的其他竞买方也都心知肚明。最终两只兽首分别以774.5万港元和818.5万港元的天价落槌。而不久之后,同一群人又在香港苏富比的拍卖会上以1400万港元拍下了“虎首”。


保利博物馆现藏四只兽首,猪首由何鸿燊捐赠


后来,国家文物局前副局长宋新潮评论说:“炒作的结果,是让那些利用中国老百姓爱国热情的商人投机获利”。国家博物馆前副馆长陈履生也曾谈到,兽首本身够不上“国宝”级别,而哄抬中国文物的市场价格,却会在相当程度上影响流失文物的追讨。


两位专家都没有指名道姓,但是保利集团“冤大头千里买兽头”的典故却从此响彻神州大地。


一、降价型逆袭,成色足不足?


当然了,能到佳士得和苏富比的拍卖场上去当冤大头,没点儿过硬的“钞”能力是不可能的。保利集团虽然以军贸起家,但现在最有分量的聚宝盆却是搞房地产的保利发展(600048)。2020年保利集团的营收突破了4000亿,保利发展贡献了2432.22亿。


2017年,保利曾提出两年内重回前三的目标,当然后面的故事我们都知道了,恒大(03333)、融创(01918)、碧桂园(02007)和万科(02202)等“宇宙级”房企一个个你方唱罢我登场。保利在繁花似锦的市场中显得多少有些落寞。当时不少保利员工的想法是:要不是央企要求限制高杠杆,保利早就是前三了。


然而,即便是在持续疫情+政策打压形成的“强行去杠杆”形势下,2021年保利的操盘金额和操盘面积也只做到了第四,而且利润和现金流全面下滑,给人一种没什么能力的感觉。


摘自《保利发展2021年年报》


2021年底,保利的总资产负债率78.36%,其实杠杆也不算低。当然这里没有详细区分预收房款和金融类贷款,但是不影响结论。


进入2022年,疫情更加肆虐,政策一开始也没什么转向的意思,房地产行业肉眼可见的开始往下走。根据5月16日国家统计局公布的数据,今年前4个月房地产行业商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;商品房销售额37789亿元,下降29.5%。降幅较1-3月分别扩大7.2%和6.8%。尤其是销售额比销售面积下滑更快,说明“降价”已经成为已经成为常见的选项。


保利当然也逃不开大势,今年一季度营收虽然增长三成多,但是净利润却没有跟上,严重的增收不增利


摘自《保利发展2022年一季报》


所以,保利的逆袭其实也是通过降价来保持规模扩张,虽然无可厚非,但总让人觉得成色不那么足。


二、政策暖风频吹,准备够不够?


保利逆不逆袭暂且不论,整个房地产行业的下行目前确实还没看到底。仍然根据国家统计局数据,今年前4个月房屋新开工施工竣工三个阶段的规模指标均创历史新低,累计土地购置面积同比降幅也再度扩大。购地不行,开工不行,销售也不行,所以前4个月开发投资增速由正转负也就是题中应有之义了。尤其是今年4月同比降幅扩大至10%,成为2008年之后第三次大幅负增长的年份。而保利作为稳健派的代表,居然拿出了一份跑输大盘的销售数据。让人不禁想问,企业这么多年到底储备了个啥?


摘自《保利发展2022年4月产销快报》


从宏观数据也能找到保利经营现金大幅净流出的原因所在:2021年4月,整个房地产行业的销售回款(个人按揭款+定金及预付款)为4773亿元,同比下降49.7%,降幅环比扩大了16.9%,单月销售回款规模创2016年以来的最低值。累计来看,2022年1-4月销售回款为23394亿元,同比下降33.3%,较1-3月的累计降幅27.3%进一步扩大6%。有道是信心是金,显然,房地产行业的含金量在急剧下降。


当然了,这种惨状高层不可能无动于衷。近期,央妈就和银保监一起送来了阵阵政策暖风:先是对首套房利率下调20个基点,试图挽救市场信心;同时对企业进行纾困,选定碧桂园、龙湖(00960)和美的置业(03990)三家作为示范房企,以信用保护方式发行供应链融资债,以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。其中龙湖5月20日发布公告称,已经按4%的利率成功发行5亿人民币债券。


摘自《龙湖地产关于成功发行债券的公告》


种种迹象显示,房地产行业已经基本上触及了政策底。但是,保利给人的感觉似乎有些准备不足。今年一季度,保利新增货值排在百强房企第九,不知道够不够公司保住前三的排名。


三、再造一个保利,可能不可能?


当然,保利也有自己的苦衷。


根据克而瑞数据,2021年保利合约销售566亿,虽然同比增长8.6%,但是仅完成了全年销售目标的91%。另外,公司全年销售回款率达到了优秀的94%,但是去化率却只有50%,这个数字光是看一看就觉得压力山大,所以也就难怪公司在新增货值方面采取了相对保守的操作。实际上,2021年房地产市场的关键词是“分化”,好房源并不愁卖,保利如此之低的去化率,捂盘的可能性并不大,所以保利此前拿地的节奏到底是“稳健”还是“保守”,需要打一个问号,重新再看。


2022年,保利设定了650亿保底签约目标,相比2021年多了14.8%。按照目前1400亿的在手货值(570亿存量,新推货值在830亿左右)计算,去化率达到46%即可完成目标。保利同时在年报中宣称,公司将“坚定十四五期间再造一个保利置业不动摇”,这意味着保利要保持15%的年均增速。


当一个稳健,甚至是保守的投资者忽然开始乐观得没了边儿,高情商的说法是格局放大,低情商的说法可能就是胡言乱语。


注:本文不构成任何投资建议,股市有风险,入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。

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