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宏观格局的变迁，对于企业而言，即意味着驱动力“内生化”已成必然，也是行业从外挂属性转向嵌入式融合的重要转折点——“开发商”不仅仅是开发，而是要为这一方水土营造完整的生活体系，寻找自已合适的位置。

开放与包容，是专业主义的内在基石。

在剧烈的变化中，央企保利步履平稳，波澜不惊。一个百米冲刺的时代结束了，一个马拉松式的长跑大舞台才刚刚启幕，以专业主义为内核，以大服务为场景的征程才刚刚开始。

2021 年作为“十四五”开局之年，在中央《十四五规划和二0三五年远景目标的建议》中，“房地产回归消费属性”，成为关键词。“房住不炒”向更为纵深的维度延展。

土地集中出让、“三道红线”、房地产贷款集中度管理，分别从土地端、房企端和银行端予以“长效机制”的综合调节，至此，政策已经形成完整闭环，有利于地产行业平稳健康发展大环境的形成。

在行业环境趋稳、监管强化的大背景下，房地产行业从金融红利时代趋向管理红利时代，靠高杠杆、粗放发展的模式已经结束了。

面对新经济集约化、平台化、共享化的全新场景，哪里将是构建美好生活的浓墨之处？哪里是孕育未来城市的新格局？

在这一块广袤的“画布”之上，如何绘就“美好生活”，成为有担当、有责任的公民企业的新命题。万科推出万物云、碧桂园研发建筑机器人、恒大造车，而央企保利编织的不动产服务体系，成为均衡发展的典范。

“保利发展”答卷

4月20日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称保利发展,股票代码600048.SH）发布2020年年度报告，实现签约金额5028.48亿元，同比增加8.88%。签约金额突破5000亿大关，再上台阶，继续保持行业TOP5。

截至报告期末，公司净资产2666亿，在手货币资金1460亿。公司拟每10股派发现金股利7.30元,现金分红规模占归母净利润比例为30.18%，上市以来已累计分红458亿（含2020年度拟分红金额），为股权融资的1.75倍，堪称资本市场的“优等生”。

——稳健经营，业绩再攀新高，全年净利润超400亿。2020年亦是中国房地产行业深刻变局的一年，保利发展多年来秉持的审慎稳健经营思路，为集团在变革周期下赢得极大的战略主动性和腾挪空间。适逢疫情肆虐之年，保利发展多项业绩指标稳步提升，正是对多年自律的回报。

——位居“绿档”，夯实财务护城河。

截至2020年末，公司剔除预售账款后的资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比1.82，位居“绿档”房企行列，财务护城河呈现出流动顺畅，水源充足的良好状况，自上市以来，保利发展总资产实现了15年75倍的跨越式增长。

——聚集中心城市+城市群，结构布局呈横向扩张与纵向深耕的立体格局。

从销售成交看，保利发展的中心城市+群布局，呈现出横、纵两个方向的平稳运行：

横向扩张，2020年保利发展新增项目146个，一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%，从区域来看，2020年保利加大了华北、中部资源获取的比例，华南区域占比从40%下降至26%，拿地结构更加均衡。

纵向深耕，在大本营广东，其中广州、佛山合计销售规模超820亿，在成都超200亿，上海、杭州、南京、北京等超100亿，城市深耕效果显著。

销售与土地拓展是彼此互为作用力的，至2020年下半年，土地拓展在38个核心城市占比65%，公司拥有在手资源17096万平方米。

长期主义之道：因势成事 顺势而为

在孙子兵法中，对于势与事是这样论述的：“善战者，求之于势，不责于人，故能择人而任势。”通俗的讲，即是善战者追求形成有利的“势”，而不是苛求士兵，因而能选择人才去适应和利用已形成的“势”。

步入2021，在“十四五”开局之年，房地产作为中国经济的压舱石、稳定器，韧性依旧，但市场结构将继续改变，城市间、区域间分化加剧，这对企业战略选择及运营能力均提出更高要求。

从宏观层面看，国家大“势”有三新：“美好生活”已写入“十四五总纲”，成为居民生活新目标；“城镇化”、“城市群”成为整体规划的新纲领；“乡村振兴”与“城市更新”成为资源挖潜的新路径。

回溯过往，保利发展在多轮行业波动中，在保值增值与结构优化之间，对于财务管理能力、战略构架，均摸索出了行之有效的市场化解决路径。

在“十三五”规划末期，保利发展确立了基于“不动产生态发展平台”的发展战略，证明保利管理层对于宏观走势的预判，拿捏到位。值此十四五开局之际，有了“不动产生态发展平台”前期的铺垫，在房住不炒、美好生活的大局之下，保利发展以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为两翼，稳中有增地进入到新一轮的中国城镇化进程的序列之中。

不动产生态平台的战略解读

保利发展在2018年9月更名发布会上首提“不动产生态发展平台”的战略定位。这是“十三五”期间“一主两翼”发展战略（以房地产开发经营为主，以社区消费服务和房地产金融为翼）的进一步深化。

具体描述为：在美好生活的蓝图中，以不动产投资开发为原点，立体延展出“不动产生态”，纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向是相关多元业态的扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、会展、产业园、主题公园等场所内，提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。通过人才、资本、科技、信息的链接，形成了一个共生共荣、和谐发展的有机系统。

如果说十三五之未的不动产生态平台，已经搭出了龙骨，那么十四五期间，保利发展提出的“全域服务”，即是在宏观走势之下，对于企业赋予的新维度。

“地产开发”到“不动产生态”是一次战略升维，是基于对房地产行业发展逻辑改变的深刻理解，也是保利发展对“房住不炒”、发展实体经济政策导向的积极回应。“地产开发”，战略资源是土地，核心围绕着土地资源获取、快速价值变现的业务逻辑展开业务；“不动产生态”，战略资源从“土地”扩展为“土地+客户”，不动产开发+基于客户全生命周期的多元化服务，最大化客户生命周期价值，并以此来指导业务场景布局与运营。

“大象跑的比兔子快”，这个前提是大象一定坐在了一个运行速度非常快的平台之上，常识不可颠覆，可以改变的只有条件与载体。在原来“不动产”概念下，主要靠物业自身及其供应商、合作企业（直接或间接地）为客户提供产品和服务；“不动产生态”概念下，作为营运主体的开发商，则成为平台运营者，鼓励吸引更多企业（包括个人）融入生态，为客户提供多样化全生命周期的服务，不断满足客户从“住得上”到“住得好”的需求升级。

这是一个横向拉通的过程，并不是一件容易的事，但是如果事情容易，那也就不需要从宏观、中观、微观的协同运作了。按照保利发展的规划，随着不动产生态平台发展壮大，公司旗下的物业、商业、建筑、康养等相关多元化产业，将更加充分享受平台带来的网络效应，聚集起颠覆以往商业模式的能力，获得在传统单一产业模式下难以想象的发展空间。聚集经济的逻辑，前景可观，但需要行稳致远。

开放与包容：大服务时代的新命题

报告期内，保利物业提出“全域服务”口号，打破行业边界，将业务边界延展至城市服务的多个维度，实现业务规模再上新台阶。

截至报告期末，保利物业在管面积达到3.80亿平方米，合同面积达到5.67亿平方米，物业合同管理项目1948个。2020年，保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增长35%。同时，保利物业品牌影响力不断加强，在中国指数研究院2020年物业服务企业上市公司十强中排名第三位，央企物管公司中排名前列，品牌价值超122亿元。

保利商业行业影响力不断提升。2020年新签约购物中心20个，截至报告期末已开业大型购物中心26个，开业面积178万平方米，分布于广州、上海、武汉等14个城市。在2020年观点指数研究院“中国商业地产TOP100”排名中，保利商业由去年的第26位跃升至第12位。

保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式，形成四大自有品牌系列，并与洲际、万豪等国际品牌建立深度合作关系。2020年新签约项目10个，截至报告期末已开业酒店18个，客房数4517间。保利酒管与保利商业同获任第十四届全国运动会指定商业服务运营商。

销售代理平台持续加强市场化拓展，报告期内销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，市场竞争力持续提升。

不动产金融方面，公司基金累计管理规模逾1400亿元，其中信保基金、保利资本均获《中国房地产金融》2020年度“中国最具实力房地产基金TOP10”。

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