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保利发展迈向高质量发展时代主业增长强劲多元化成效凸显

2022-11-26 13:46:43 969

摘要:本文来源:时代周报 作者:刘婷进入2021年,受房地产调控和金融监管收紧等多重因素影响,房地产市场持续低迷,头部房企的成绩单因而备受资本市场关注。8月23日,保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH,以下简称保利发展)发布2021年...

本文来源:时代周报 作者:刘婷

进入2021年,受房地产调控和金融监管收紧等多重因素影响,房地产市场持续低迷,头部房企的成绩单因而备受资本市场关注。

8月23日,保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH,以下简称保利发展)发布2021年半年度报告。数据显示,2021年上半年,保利发展实现营业总收入899.72亿元,同比增长22.07%;实现净利润146.88亿元,同比增长10.25%;归母净利润102.98亿元,同比增长1.72%。

在销售端,保利发展保持优等生水平,交出一张可圈可点的成绩单。今年1-6月,保利发展实现签约金额2851.85亿元,同比增加27.01%;实现签约面积 1671.29 万平方米,同比增长12.00%。在克而瑞地产研究院发布的《2021年1-6月中国房地产企业销售榜TOP200》中,保利发展全口径金额排名行业第五,权益金额排名行业第四,均位列行业前五。

主业表现强劲之余,保利发展积极扩宽利润边界,多元化业务成绩斐然。今年上半年,保利物业在管面积达4.28亿平方米,跻身行业第一梯队。保利商业已开业购物中心29个,分布于广州、上海、武汉等14个核心城市。

进入下半场,房企之间的竞逐将更加激烈,长期坚持财务纪律且拥有资本优势的企业将获得更多机会。保利发展将凭借多年沉淀的竞争优势,迎接属于头部企业的时代机遇。

销售业绩大幅增长

没有成功的企业,只有时代的企业。自成立以来,保利发展始终抓住时代的脉搏,战略方向清晰坚定,契合国家发展方向。

保利发展始终坚持以房地产为主业,牢牢把握住城镇化扩张带来的行业发展机遇。坚持以核心城市及城市群的布局策略,助力国家城镇化发展;坚持以刚需和改善性住宅为主的产品策略,解决居民住房需求;积极参与保障性住房、长租公寓、大健康产业等民生项目建设与投入,践行央企社会责任。

保利发展发挥布局优势,实现销售业绩大幅增长,实现跨越式发展。至2020年,保利发展销售规模连续13年稳居行业前五,唯一一家排行在前五的央企。销售规模从2006年上市时的84亿,增长至2020年的5028亿,实现14年60倍的跨越式增长,年化增长率近34%。

稳健增长的背后,离不开其坚持一贯审慎稳健的投拓策略,坚持以核心城市及城市群布局为主的发展策略。

在城市线的布局选择中,保利发展坚守核心一二城市为主。在市场流动性充裕叠加政策周期性调整时期,随棚户区改造工作推进,部分房企转向三四线市场。

2021年上半年,两集中供地拉开序幕,部分热点城市土拍热情高涨,土地成交价屡创新高。保利发展始终保持战略定力,坚持不追高,不盲从,坚守立项标准,适度增加核心城市群内潜力三线城市布局力度。

从布局结果看,保利发展土储优势不断加大,土地价值凸显。近年来,保利发展在38个核心城市储备资源始终保持在70%以上,住宅货量占比超80%,待开发面积可满足公司2-3年的开发需求,保障可持续发展的同时,保证周转效率。

第二增长曲线日渐清晰

房地产行业进入下半场,普遍的共识是在主业之外应培育更多的利润增长点,保利发展前瞻性布局多元化业务,战略规划清晰。

长期以来,保利发展围绕“一主两翼”发展战略,构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。具体而言,保利发展以不动产投资开发为原点,形成以物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等为代表的综合服务翼和以不动产基金、普惠金融等为代表的不动产金融翼,满足人民日益增长的美好生活需要。

以保利物业为例,今年上半年保利物业(06049.HK)保持稳健增长态势,在大物业的整体发展战略指导下,多项核心指标录得增长。报告期内,保利物业实现营收51.53亿元,同比增长43.1%,实现归母净利润4.91亿元,同比增长22.8%。同期,保利物业合同面积增至6.2亿平方米,在管项目1576个,稳居物业行业第一梯队。

在开发时代,保利发展以高复合增长率领跑行业。进入运营时代,保利在商业上仍然取得让同行称羡的较好成绩。

截至上半年末,保利商业积极扩展规模,完成新签约购物中心 7 个。已开业购物中心 29个,分布于广州、上海、武汉等 14 个城市;开业面积 193 万平方米,在营项目出租率超 80%。

酒店业务规模亦在持续扩大。保利酒店2021 年上半年新签约项目4个,新增房间 1604 间。截至报告期末已开业酒店20个,客房数 4873 间。公寓业态完成以 N+、瑜璟阁组成的品牌体系,报告期末在营项目40个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市,累计开业6120个房间。

财务稳健优势凸显

房地产行业进入去杠杆的全新周期,多元化发力为企业谋求利润增长的第二曲线,而健康合理的财务表现则是保障企业安全的护城河。

自上市以来,保利发展总资产、营收、净利润都实现量的飞跃。总资产从165亿元增长至超万亿元;营业收入从40亿元增长至超2400亿元,复合增长率超34%;归母净利润从7亿元增长至289亿元,复合增长率超30%;毛利率始终保持在30%-40%之间,加权平均ROE保持在15%以上。

近年来,保利发展一年内到期的有息负债占比在20%左右,有息负债占总负债约30%,其他主要为预收账款和其他应付款等经营产生的无息负债,债务结构及期限合理。

2021年上半年,保利发展健康均衡的财务结构一如既往地稳定,作为各项指标满足“三道红线”的绿档企业标准,具备了兼顾风险防范与持续扩张的能力。值得注意的是,保利发展是Top5房企中唯一的绿档企业。按照监管要求,绿档房企拥有15%的有息负债增长空间。这意味着,当对手都忙于降负债时,保利发展能够在做好风险防范的同时保持持续扩张的能力。

报告期内,保利发展实现回笼金额2556亿元,回笼率为89.6%。凭借央企背景优势以及优质的资产结构,保利发展的融资成本始终保持行业低位。保利发展有息负债规模为3341亿元,有息负债综合成本仅约4.70%,较去年末下降7个基点,继续保持业内领先优势。

而在目前行业流动性收紧,房企信用利差拉大的情况下,保利发展的融资渠道以及融资成本的优势也将会进一步放大。报告期内,公司发行公司债75亿、中期票据50亿,平均融资成本为3.62%。

在房地产资金全面收紧、企业经营风险日增的背景之下,保利发展出色的财务管理能力及稳健的经营表现将更受市场青睐,在融资渠道和融资成本上的优势也将更为突出。同时,在未来“向管理要绩效”的房地产新格局下,保利发展强大的综合竞争实力优势有望进一步凸显。

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