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财报对对碰|万科销售下滑明显保利发展更会赚钱

2022-11-23 07:20:35 160

摘要:中新经纬10月29日电 (薛宇飞)近日,多家上市房企相继发布2022年第三季度报告,保利发展与万科两家头部房企不约而同地于28日晚公布了三季报数据。保利发展与万科分别作为国有房企与民营房企的佼佼者,其业绩表现具有一定代表性,因此,中新经纬通...

中新经纬10月29日电 (薛宇飞)近日,多家上市房企相继发布2022年第三季度报告,保利发展与万科两家头部房企不约而同地于28日晚公布了三季报数据。保利发展与万科分别作为国有房企与民营房企的佼佼者,其业绩表现具有一定代表性,因此,中新经纬通过多项指标进行对比,寻找两者之间业绩之间的差异。

受市场环境影响,它们的销售业绩均有下降,万科的降幅稍大,但从9月份的销售看,它们的降幅有趋缓迹象。万科的营收规模虽是保利发展的两倍多,但盈利的差距并不明显,万科的毛利率低于后者。今年前三季度,保利发展与万科的现金及现金等价物都在减少,但短期债务相对稳定,偿债能力仍有保证。

销售降幅放缓 万科业绩下滑更大

由于期房销售的原因,房地产企业的业绩数据有一定的滞后,因此,每月公布的房地产销售数据具有先导性,可以窥测企业未来的业绩走向。

2022年以来,房地产市场销售整体呈现下滑走势,各房企销售端承受了不小的压力,不过,从近一两个月数据看,已有个别头部房企出现销售降幅减缓的迹象。据今年10月10日保利发展公布的数据,9月份,公司实现签约面积227.01万平方米,同比减少8.30%;实现签约金额383.95亿元,同比增加6.60%。除6月份外,这是保利发展今年单月签约面积的降幅首次缩小至个位数,而单月签约金额同比正增长,则是继6月份的第二次。

需要指出的是,每年的6月、12月都是房企冲击销售额的月份,这些月份的销售有所增长也是正常现象,因此可以说,保利发展9月份销售表现相对不错。再看万科,9月实现合同销售面积227.1万平方米,同比下降0.48%;合同销售金额347.3亿元,同比下降3.82%,两项指标的降幅也在明显放缓。

从累计数据看,1-9月份,保利发展实现签约面积1920.51万平方米,同比减少24.50%;;实现签约金额3201.00亿元,同比减少21.97%。1-9月份,万科累计实现合同销售面积1936.9万平方米,同比下降34.26%;合同销售金额3146.7亿元,同比下降34.32%。两家的销售规模旗鼓相当,但万科的累计销售降幅大于保利发展,销售压力更大。

土地储备关系房企未来的发展势头,面对今年严峻的地产形势,许多房企都不敢拿地。三季报披露,今年前三季度,保利发展新拓展项目70个,新增容积率面积771万平方米;截至三季度末,共有在建拟建项目795个,在建面积1.39亿平方米,待开发面积6605万平方米。万科方面,前三季度新增27个开发项目,总规划计容建筑面积约485.9万平方米;截至三季度末,在建项目总计容建筑面积约9305.2万平方米,规划中项目总计容建筑面积约3685.5万平方米。万科还参与了一批旧城改造项目,总计容建筑面积合计约494.4万平方米。从新拓项目数量、规划面积、在建项目面积及待开发面积看,万科都逊于保利发展。

利润下降 保利发展毛利率较高

业绩方面,三季报显示,今年7-9月份保利发展的营收与利润均为负增长,实现营收456.53亿元,同比下降5.82%;归母净利润22.68亿元,同比下降30.96%。万科的表现相对较好,7-9月份实现营收1307.6亿元,同比增长25.3%;归母净利润48.3亿元,同比下降14.4%。

1-9月,保利发展实现营收1564.37亿元,同比增长12.97%;归母净利润130.94亿元,同比下降3.61%。1-9月,万科实现营收3376.7亿元,同比增长24.4%;归母净利润170.5亿元,同比增长2.2%。可以发现,万科营收规模是保利发展两倍还多,但两者的赚钱能力的差别却不明显,前三季度万科归母净利润仅比保利发展多了约40亿元。

营收规模差别大、利润差别小,说明了万科的利润率不及后者。三季报称,今年前三季度,保利发展的毛利率为24.51%,较2021年同期下降5.32个百分点。万科没有披露整体的毛利率数据,但三季报称,“2022年前三季度,本集团开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%,扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。”

房企利润下滑已经是不争的事实。万科集团总裁、首席执行官祝九胜在今年8月底举行的万科中期业绩推介会上就表示,短期看,万科首先要确保公司的经营安全,毛利率肯定承受着相当的压力。长期看,行业毛利率要回到社会平均水平,“没有哪个行业必然比哪个行业好,房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。不过即使这样,仍会有深刻洞察客户需求、经营效率能够提升的企业,能获得高于行业平均水平的回报率。”

比较而言,万科的业务构成更加多元。今年前三季度,房地产开发业务贡献了87.60%的营收,其余的则由物业服务(即万物云)、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等板块支撑,除了万物云的收入没有披露外,其余板块前三季度的营收分别为29.7亿元、23.1亿元、62.5亿元,均有两位数的同比增幅。

在手现金减少 偿债能力相对稳定

面对房地产市场的挑战,经营安全已成为企业当前最应该考虑的问题,简单讲,就是要增厚现金流、减少负债。

三季报显示,2022年1-9月,保利发展实现销售回笼2939亿元,较去年同期减少19.96%,这与今年销售额的降幅基本相当。1-9月保利发展的回笼率达到91.8%,高于去年同期的89.5%。

现金流方面,截至2022年三季度末,保利发展经营活动产生的现金流量净额-298.57亿元,大幅低于去年同期的-187.51亿元;期末现金及现金等价物余额1288.19亿元,比去年同期的1318.64亿元减少30亿元,比今年上半年末的1555.74亿元减少267.55亿元。

截至2022年三季度末,万科经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元,比去年同期的12.20亿元减少了442.36%;期末现金及现金等价物余额1158.05亿元,比去年同期的1386.66亿元减少了228.61亿元,比今年上半年末的1379.08减少221.03亿元。

负债方面,截至2022年三季度末,保利发展的资产负债率为77.91%,扣除预收账款后资产负债率为66.35%。其中,短期借款及一年内到期的非流动负债为672.47亿元,虽高于去年同期,但较今年上半年末则减少约百亿元。

截至2022年三季度末,万科有息负债金额为2943.2亿元,其中78.7%为长期负债,占比较中期提升1.1个百分点。万科披露了“货币资金”指标,三季度末为1188.3亿元,是总和为627.5亿元的短期借款和一年内到期有息负债的约1.89倍,2021年年末该比值约为2.55倍。万科持续降低融资成本,前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%,存量融资的综合融资成本4.06%。

可以看出,保利发展、万科均面临着现金减少的问题,但好在短期债务相对稳定,偿债能力虽有削弱,也仍保持在不错的水平上。(更多报道线索,请联系本文作者薛宇飞:xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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责任编辑:魏薇

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