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安信证券发布保利地产深度报告:聚焦珠三角,拿地能级提升

2022-11-26 13:07:07 1521

摘要:每经AI快讯,安信证券12月30日发布保利地产深度报告:聚焦珠三角,拿地能级提升。公司总览。1)历史沿革。保利地产为保利集团旗下控股子公司,主要负责房地产开发,2006年于上交所上市,2019年销售金额4618.5亿元,排名前10。2)公司...

每经AI快讯,安信证券12月30日发布保利地产深度报告:聚焦珠三角,拿地能级提升。

公司总览。1)历史沿革。保利地产为保利集团旗下控股子公司,主要负责房地产开发,2006年于上交所上市,2019年销售金额4618.5亿元,排名前10。2)公司治理。实际控制人为保利集团,合计持有公司40.61%的股权。3)业务概览。公司以房地产开发为核心主业,2020H1房地产销售收入占总营业收入的90.4%。

历史报表视角下的信用资质分析。1)从资产可持续来看,①存货方面,公司土储主要布局二线及三四线城市,聚焦珠三角、长江中游、长三角城市圈,项目布局相对分散;2020H1项目开发周期中位数为4.5年,高于样本房企中位数3.9年,主要源于其平均项目体量相对较大,为38.3万方,大于样本房企中位数22万方;2020H1拿地强度为36.5%,低于监管要求。②固定资产和投资性房地产方面,截至2020H1,公司(投资性房地产+固定资产)/总资产为2.6%,商业管理面积共计287万方。2)从广义负债可持续来看①债务结构方面,公司较依赖银行及其他借款,有息负债抵质押率、短债占比均较低。②偿债能力方面,公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为2倍、87.5%、70.1%,均满足监管要求。③表外不确定性方面,公司少数股东权益、其他应付款、其他应收款、长期股权投资占比略高于TOP10房企中位数;对外担保/净资产为5.7%,处于较低水平。

未来经营视角下的信用资质变化。1)未来资产可持续:①拿地方面,公司今年拿地能级有所上升,新增土储依旧集中在珠三角,在中原、东北地区拿地力度有所加大;拿地集中度较2019年小幅下降,拿地强度较2019年小幅上升。②销售方面,1-11月累计销售金额4630.4亿元,同比增长10.3%,已超过2019年全年销售金额4618.5亿元。③回款方面,2020H1公司销售回款率小幅降至90.1%,仍处于相对较高水平。2)广义负债可持续:2020年以来公司公开市场融资顺畅,1-11月累计获得净融资172.2亿元,发债利率有所下行、发债久期整体拉长。3)公司治理可持续:多元化方面,2018年公司确定了“以不动产投资开发为主体,以综合服务与不动产金融为翼的‘一主两翼’业务板块布局”,物业、商业等业务相对成熟。

风险提示:数据统计偏差,房地产调控超预期等。

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(记者 王晓波)

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