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2022-04-19国盛证券有限责任公司金晶,肖畅,肖依依对保利发展进行研究并发布了研究报告《短期业绩承压，整体表现稳健》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为18.19元。

保利发展(600048)

2021年公司营收同增17%，业绩同比降低近5%。公司2021年实现营业总收入2850.2亿元，同比增长17.2%；归母净利润273.9亿元，同比下降5.4%；扣非后归母净利润268.3亿元，同比下降4.9%；基本每股收益2.29元。利润下滑主要由于结转毛利率下降所致，2021年公司毛利率同比下降5.8个百分点至26.8%，税后毛利率同比下滑3.7个百分点至21.3%。截止2021年末，公司预收账款与合同负债总计4168.7亿元，覆盖全年开发业务结算收入1.6倍，营收增长有所保障。

全年销售额同增6.4%，核心38城贡献达78%。公司2021年实现签约额5349.3亿元，同增6.4%；签约面积3333万方，同下2.2%；销售均价16049.4元/平方米，同比增长8.8%。根据克而瑞排名，公司全年销售额位列行业第四，较去年提升一位，销售额增速在TOP40房企中排名15名。公司城市深耕效果显著，38个核心城市贡献销售达78%，珠三角和长三角销售占比53%，17个城市签约过百亿，同比增加2个。2021年公司回笼率达到93.8%，较2020年略微提升0.2pct，现金流保持健康。

全年拿地偏谨慎，适当加大在强三线布局。2021年公司拿地金额1857亿元，同降21.1%；拿地面积2722万平方米，同降14.5%。全年拓展偏谨慎，尤其在下半年随市场热度回落公司有意控制拿地速度，全年拿地金额/销售金额、拿地面积/销售面积分别为34.7%和81.7%，同比降低12.1pct和11.8pct。2021年拿地权益比同比提升了7个百分点至72%，有利于更好地管控项目质量，提升品牌溢价。2021年公司集中布局一二线的同时，也适当加大了强三线的布局，2021年一二三线拿地金额占比分别为11.2%、45.3%、43.5%，一二线占比较去年下降15pct；区域分布来看，新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较去年提升7pct。

财务稳健，三条红线维持绿档。截至2021年末，公司有息负债3382亿元，同增13.9%；货币资金1713.8亿元，同增17.4%。公司扣除预收账款后资产负债率为69.2%，同降0.7个百分点；净负债率55.1%，同降1.5个百分点；现金短债比2.3倍，同增0.5倍，短期偿债能力较强。有息负债综合成本4.46%，同降0.31个百分点，融资优势显著。

投资建议：虽然短期毛利率下滑导致业绩承压，但是前期获取的低毛利项目加速结算更有利于后期毛利率修复。考虑到公司财务稳健、销售增长稳定、在当前行业投资力度全面下行的情况下依然能够积极拿地，再加上监管层鼓励支持优质房企进行收并购，我们认为公司未来有望保持销售规模、提升市占率、提升权益比、拿地毛利率修复，进而带动净利润重回增长赛道。我们预测公司2022/2023/2024年营业收入分别为3281.6/3689.4/4079.6亿元，归母净利润分别为274.8/289.6/315.7亿元，对应摊薄EPS为2.3/2.42/2.64元/股。2022年动态PE8x，维持“买入”评级。

风险提示：毛利率下降超预期；行业政策出台速度和执行力度不及预期；疫情反复影响超预期。

该股最近90天内共有22家机构给出评级，买入评级20家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为21.62。证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）好公司评级为3.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)

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