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4月19日，保利发展(600048.SH)公布的业绩报告显示，2020年公司实现营业收入2430.95亿元，同比增长3.04%，同比增速比2019年下滑约18个百分点；归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%；经营活动产生的现金流量净额151.50亿元，同比减少61.31%。在年报发布次日，A股保利地产的股价骤跌3.09%，当日报收每股14.12元。

保利地产次日股价大跌。来源:东方财富网

在保利发展的营业收入中，来自于房地产开发的收入达2263.76亿元，占比达93.08%，两翼化业务市场化收入达154.32亿元，同比增长36.49%。

在盈利能力指标方面，2020年保利发展毛利率32.56%，比上年同期减少2.4个百分点；净利率16.47%，比上年同期增加0.55个百分点；加权平均净资产收益率为17.10%，比上年同期减少3.91个百分点；扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为16.65%，比上年同期减少3.76个百分点。

核心财务指标变化。

保利发展称，地毛利率下降主要由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。

报告期末，保利发展短期借款为47.77亿元，长期借款为2071.60亿元，应付债券为250.66亿元，一年内到期的非流动负债597.99亿元，有息负债总额约为2968.03亿元。据分析，2020年保利发展剔除预收账款后资产负债率68.74%，净负债率56.55%（在净资产扣除201.8亿元永续债，净负债率为61.2%），现金短债比1.82，以上三项指标均符合“三道红线”融资新规要求。

资产负债表。

数据显示，保利发展2020年实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%，市场占有率提升至2.9%；签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%。保利发展一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%，从区域来看，珠三角及长三角销售合计占比达52%，较2019年提升6个百分点。广州、佛山合计销售规模超过820亿元，成都超过200亿元，上海、杭州、南京、北京等超过100亿元。

土地储备方面，截至2020年底，保利发展手持的项目资源面积1.7亿平方米，其中38个核心城市占比65%；待开发面积7747万平方米。保利地产称，可满足公司2-3年的开发需求。2020年，保利发展拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%。全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。受资源集中的影响，拓展平均楼面地价提升至7388元/平方米。

同时，2020年保利发展累计实现销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1亿元，平均成本3.60%，以低成本储备长期发展资金。截至报告期末，公司有息负债综合成本仅约4.77%，同比降低0.18个百分点。

保利发展指出，报告期内，公司发生销售费用68.77亿元，同比增长2.93%，主要为销售规模增加导致；管理费用43.15亿元，同比增长1.94%，主要为公司管理规模扩大，管理支出增加；财务费用31.60亿元，同比增长22.39%，主要为费用化利息支出增加；研发费用12.60亿元，同比增长2140.49%，主要是研发支出归集方式变化。

【南方产业智库点评】销售额首破5000亿元，虽然业绩增长速度有所放缓，但营收和净利均实现正增长。毛利率和净资产收益率有所下滑，但净利率有微幅上涨。有息负债不少于2968.03亿元，但剔除预收款后的资产负债率、净负债和非受限现金短债比三项指标仅符合“三道红线”要求。

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【记者】冯善书

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【作者】 冯善书

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