时间:2022-11-26 13:28:11 | 浏览:10
作者:诗与星空
来源:雪球
8月12日晚,保利地产发布2019年中报。
业绩非常耀眼:报告期内,公司实现营业总收入 711.41 亿元,同比增长 19.48%,主要来自项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高。公司房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为 40.96%,较去年同期提升 5.68 个百分点,综合毛利率及净利率分别提升至 39.77%和 18.22%。同时,因结转项目权益比例提高,实现归母净利润 99.55 亿元,同比增长 53.28%。
作为房地产企业,利润太容易操作,最值得关注的自然是现金流量表,公司半年经营性现金流量净额超过162亿,甚至超过2018年年报经营性现金流量净额,躺着数钱的节奏。
一片歌舞升平的背后,半年报中一个自我吹嘘的数字引起了表哥的注意:截止报告期末,公司有息负债总额 2710 亿元,有息负债综合成本仅 4.99%。
简单乘一下,有息负债综合成本换算成金额是135亿元,而半年报显示,同期公司的净利润是130亿元。
好像哪里不对。
一、房住不炒的深层意义
2018年以来,对于房地产,顶层不断强调“房住不炒”和三稳(稳地价、稳房价、稳预期)。这包括两个方面的含义,一是引导房地产行业长期健康发展,依附于房地产行业的其他行业非常多,诸如家电、基建、机械等,健康发展不是打压,也不是涨到天价,房地产的健康发展对整个国民经济都至关重要;二是引导市场的资金注入其他实体经济,促进全行业的健康发展。
不过,正是房住不炒的推进,导致房地产行业迎来了“寒冬”。2018年,万科喊出了“活下去”,几乎所有巨头都在收缩规模,回笼资金。恒大、碧桂园、融创无一例外。
而同期的保利地产却在扩大规模拿地。
二、华丽业绩背后的融资成本
拿地需要钱,很多钱。
房地产企业就是一台台的人民币焚烧机,2019年上半年,公司签约2500亿,新拓展项目 44 个,新增容积率面积 826 万平方米,总成本 533 亿元。
由于拎着钱来签约客户络绎不绝,公司账面预收账款余额3600亿。
那么问题来了,为什么还会有2710亿的有息负债?
也许有人说,盖房子拿地需要很多钱,有什么问题吗?
问题就在于,公司账面超过一千亿现金,借款金额却还在增加。半年报显示,公司上半年累计实现销售回笼 2168亿元,回笼率较去年同期上升 8 个百分点至 86%,在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。
一边哭着喊着回笼资金,一边又扩大借贷规模。
几千亿的来回倒腾,融资成本上百亿,净利润才135亿。这究竟是一家房地产公司,还是一家人民币进出公司?
这样的资金运作逻辑,作为一个老财务,看不懂。
利润表显示,公司的利息支出29亿,已经接近净利润的四分之一;半年报明细表显示,公司计入存货的利息(资本化)高达105亿。公司的利息非常高,同时,利息资本化率也非常高。
小贴士:利息资本化是指计入资产的利息。根据会计准则,符合条件的利息,可以计入存货、在建工程、投资性房地产等资产项目,被称作利息资本化。常见于房地产企业,但是保利地产资本化的利息远超常规。
从报表来看,按照表哥的定义,这属于严重的存贷双高。
坐等交易所的半年报问询函。
三、经营性现金流量净额的真相
表哥一再强调,房地产企业,现金流量表比利润表更重要。
因为确认收入和结转成本的财务手法非常多,房企的利润可以数十亿甚至上百亿的调整和修饰。
但是,经营性现金流量净额通常很难修饰。
2018年,几乎所有房企的经营性现金流量净额都是巨额正数,说明大家不约而同的开始回笼资金,减少拿地。
保利地产看起来也是这样。2018年年报和2019年中报,都超过100亿的经营性现金流量净额。
然而,这些钱,并不完全是售房款。
保利地产通过“合作方”来调剂经营性现金流,手法非常老道。
有关单位往来放入了与经营活动有关的现金里,都有哪些单位呢(不凑字数了,部分截图吧)?
现金流不够了?来,兄弟们出钱填一下就好了!出完报表再还回去就好。
剔除掉这些合作方往来的现金流,公司的经营性现金流量净额其实是巨额负数!
按照现金流量表的填报规范,按理说,这类现金流是不应该放入经营性现金流的,某种意义上应该算筹资,给阅读报表的投资人造成了误导。但是,它这样填报也不能认为错。
这是经典的合理利用会计准则的案例。
四、多元化转型还是忽悠式转型?
往年的年报和今年的半年报中,保利地产一再强调:“以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼”的“一主两翼”业务。
可以理解为房地产企业的转型之举,随着调控的持续进行,许多房企都开始转型,比如恒大从事健康、新能源。
保利的两翼进展如何呢?
半年报显示,公司的“其他”业务基本上不成气候。当然了,也不能完全小看这部分业务,毕竟半年超过30亿的营收,规模也比得上不少中小上市公司了。
但是实质上,这些业务主要是保利物业带来的。
楼盘多了,物业公司雨露均沾,再正常不过了,很多房地产公司的所谓多元化发展都采用类似方式。其中,保利物业正在筹备海外上市。
半年报中提到:保利物业积极加大业务外拓,截至 4 月 30 日,合同管理面积约 3.7 亿平方米,在管面积近 2.0亿平方米,其中外拓项目在管面积近 0.9 亿平方米,并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。
保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,报告期内新进入城市 11 个,累计覆盖城市超过 200 个,持续提升市场竞争力。
商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计 7 个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。
房地产市场一夜入冬,烂尾楼频现房市自从2021年下半年一夜入冬,至今仍未能够有效逆转下滑趋势。2021年下半年以来,房地产销售持续大幅下滑不仅仅是影响了房企的利润,而是直接关系到房企的生存。融创中国,这是曾经炽手可热的房地产蓝筹股,曾经被“股神”李大霄大力推荐。
有消息称中国监管部门近期指示中债信用增进投资公司对房企将要发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,涉及公司包括龙湖集团、旭辉控股等示范民营房企。消息人士称,中债信用增进投资公司提供全额担保首笔龙湖集团中票已在推进发行,今次发行规模不逾15亿元人民币,期限包括3年及5年期。
有消息称中国监管部门近期指示中债信用增进投资公司对房企将要发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,涉及公司包括龙湖集团、旭辉控股等示范民营房企。消息人士称,中债信用增进投资公司提供全额担保首笔龙湖集团中票已在推进发行,今次发行规模不逾15亿元人民币,期限包括3年及5年期。
因为他们的内心有这样一个理念,只要学到一种新的思维就有可能让公司多赚几十万,甚至上百万,几千元的学费也就没什么了。随着我在网上的影响力越来越大,很多创业者在遇到创业难题时(比如说:融资、商业模式、管理等),都会主动联系我。
记者昨日从南宁市住建局获悉,南宁市平稳房地产基金正式设立,基金首期规模30亿元,首笔出资已于8月18日完成缴付,后续资金将陆续到位,现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作,对部分项目进行调研。官网截图根据市委、市政府统一工作部署,南宁市相关部门积极统筹协调,以政府主导、市场化运作为原则,筹划设立南宁市平稳房地产基金。
根据南宁市市委、市政府统一工作部署,南宁市相关部门积极统筹协调,以政府主导、市场化运作为原则,筹划设立平稳房地产基金。8月15日,南宁市平稳房地产基金签署完毕基金协议、完成工商登记、开立银行账户,基金正式设立。
8月19日,南宁市住房和城乡建设局发布消息称,8月15日,南宁市平稳房地产基金签署完毕基金协议、完成工商登记、开立银行账户,基金正式设立。8月15日,南宁市平稳房地产基金签署完毕基金协议、完成工商登记、开立银行账户,基金正式设立。
萧箫发自凹非寺量子位|公众号QbitAI元宇宙房产和NFT暴跌,明星也拦不住。林俊杰花50多万元在元宇宙买下的三块虚拟地产暴降80%,跌到9万多元。这些地产如今访问量几乎为零,周围也完全没有建筑装饰,一片空空荡荡。
对于债券市场,经济数据全面走弱,地产仍在探底,基建力度有限只是托底,制造业继续下行,就业形势依然严峻,经济可能在低位徘徊较长时间。通常超预期的降准降息后,利率下行时间更长、幅度更大,短期不至于走出利好出尽行情。
中国网财经8月22日讯(记者 张明江) 据央行官网22日消息,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。