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保利地产负债超7000亿层层加码土地何时回前三?

时间:2022-11-26 13:29:45 | 浏览:978

一心想回到地产行业前三名的保利地产,为完成目标,开始在土地市场上层层加码。但问题是总负债持续攀升,一个季度已经从6600亿元增加到7115亿元,同时还要面临房企调控未知数。对于中国房地产行业数千亿级别领跑的企业来说,所谓“兵马未动,粮草先行

一心想回到地产行业前三名的保利地产,为完成目标,开始在土地市场上层层加码。但问题是总负债持续攀升,一个季度已经从6600亿元增加到7115亿元,同时还要面临房企调控未知数。

对于中国房地产行业数千亿级别领跑的企业来说,所谓“兵马未动,粮草先行”,竞技的关键无疑是土地,土地,还是土地。由此,立志要重回房地产行业前三的保利地产(600048.SH),在2019年以来展开了一场加速拿地战。然而,高溢价的拿地方式,一定程度上对于保利地产后续发展可谓“双刃剑”,毕竟对赌政策,看好后市的野心让国企性质的保利并不同于一般民企。

与此同时,随着公司重要高管被波及到反腐旋涡,人才结构或管理结构多少受到影响,再加上保利地产近年来负债率持续攀升,如何平稳进入前三,难度显然比想象中要大。

前五月拿地金额远超去年

6月18日,南京市区多宗地块公开出让,经过39轮报价,建邺区新城科技园D-15地块,由保利江苏房地产发展有限公司以总价20.4亿元竞得,成交楼面价3.24万元/平米,溢价22.89%。

公开资料显示,该地块出让面积2.44万平米,建筑面积6.3万平米,容积率2.58,土地用途为宅地。起始价为16.6亿元,起始楼面价为2.63万元/平米。

实际上,南京该地块溢价23%对于今年在土地市场上大步迈进的保利地产来说,虽然价格高,但雄心依旧。

以5、6月份为例,保利地产6月12日以底价8.15亿元成交竞得三水区三水新城地块,楼面价6002元/㎡。

同样是当天,保利地产还在浙江温州鹿城区以数百轮竞拍抢地。据悉,经过120轮竞价,保利浙南房地产开发有限公司以总价24.23亿元温州鹿城区南郊街道地块,成交楼面价12676元/平方米,溢价30%,配建保障房2600平方米。

5月30日,保利地产合计以26.7亿元竞得重庆主城两江新区两宗地款。其中,保利以12.1亿元竞得悦来组团地块一,成交楼面价9881元/㎡;以14.6亿元竞得悦来组团地块二,成交楼面价9694元/㎡。

5月29日,常州5宗商住用地出让,其中成交价最高的是位于钟楼区的丁香路南侧、月季路西侧地块,由保利以总价20.55亿元竞得,楼面价8834元/㎡,溢价17.77%。

根据保利地产披露的数据显示,今年5月份,公司实现签约面积271.64万平方米,同比增长21.92%;实现签约金额418.79亿元,同比增长17.24%。

1-5月份,保利地产实现签约面积1226.84万平方米,同比增长19.58%;实现签约金额1889.61亿元,同比增长21.82%。

根据《投资者网》统计发现,同比去年前五个月签约金额1551.19亿元的话,今年保利地产拿地净增加338亿元。

不确定性的政策压力

“溢价超过20%、30%去拿地,一方面说明保利地产确实对今年土地市场较为看好,另一方面也说明公司对于未来两年房地产调控预期走势看好。而一个不确定性的问题是,如果今年土地市场以及房地产销售市场持续升温,调控是否会持续加码?继而打乱房企已有预期,也存在这个因素,而且金融领域监管者也对外发出了强音。所以,保利地产大规模拿地多少也存在激进后遗症,甚至于所有A股房企资金不排除受全方位控制。”深圳一位大型券商房地产分析师在6月17日告诉《投资者网》。

事实确实如此。中国银保监会主席郭树清在6月13日陆家嘴论坛上表示,必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

关于拿地的逻辑与考量,保利地产董秘办在回复给《投资者网》的邮件中表示:“首先,从中长期看,公司坚定看好房地产行业发展。但短期受到行政政策、货币政策、供求关系等因素的影响,市场波动较大。我们相信,在“房住不炒”的政策引领下,房地产宏观调控以稳为主,具有较强的政策定力和稳定性,行业也将保持平稳健康发展。就自身发展而言,公司将按照既定的节奏和目标,稳中求进,积极把握土地市场的结构性机会,为未来销售规模的持续增长提供充足的资源保障。”

当然,外界观察保利地产今年加速拿地的主要原因,毫无疑问是与其制定的重回“地产行业前三”目标有关。

重回“前三”与总负债急剧攀升

在2017年末保利地产股东大会上,公司明确未来三年进入地产行业前三的目标。2018年,保利地产录得销售额4048亿元,位居行业第五。

国信证券今年5月30发布深度研究报告认为,保守估算,保利地产2020年销售额有望步入6000亿元至7000亿元区间,较2018年同比增长48%至73%,年复合增速将超过22%至32%。

但值得注意的是,在今年加速拿地的同时,保利地产的总负债以及资产负债率呈持续增长态势。2018年年底时,保利地产负债总额为6600亿元,到今年一季度时,负债总额飙升至7115亿元,其中流动负债4636亿元,占比65.16%,非流动负债2479亿元,占比34.84%。

截至今年一季度末,保利地产资产负债率为78.94%,而去年年底则为77.97%,这说明仅一个季度,保利地产负债率上升了近一个百分点。

保利地产董秘办告诉《投资者网》,“公司负债率相对保持稳定,在前五房地产企业中资产负债率最低。公司将秉持稳健进取的态度,在保持发展速度的同时关注财务结构问题。”

不过,至少短期而言,保利地产高管团队恐怕是急需要人才补充。5月31日,保利地产宣布吗,接到广元市监察委员会通知,公司副总经理吴章焰被立案调查并采取留置措施。目前,公司已对相关工作进行了妥善安排,公司生产经营情况正常。

吴章焰曾担任保利地产高管以及重要岗位多年,历任广州保利房地产开发公司技术部负责人;保利(武汉)房地产开发有限公司副总经理;保利地产助理总经理,兼任成都保利董事长;2010年5月31起,担任上市公司副总经理。

整体来看,为完成既定行业前三目标,不管在土地市场,还是负债结构上,保利地产都要配合总目标,而短期牺牲其他指标。然而想在数千亿房企的地产大鳄中抢滩登陆,难度也可想而知。

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