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天风证券股份有限公司韩笑近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《销售结算保持韧性，投资强度小幅提升》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为16.29元。

保利发展(600048)

业绩相对稳健，未结资源充足

1）营收增长稳健，盈利同比微降。22年前三季度公司实现营收1563.76亿元，同比+13.0%；归母净利润130.94亿元，同比-3.6%；加权ROE6.56%，同比下降0.75pct。2）毛利受行业趋势影响下行，成本管控能力持续优化。22年前三季度公司毛利率24.48%，同比-5.30pct；净利率12.08%，同比-1.95pct；期间费用率6.52%，同比-1.27pct。3）未结资源充足，业绩释放可期。截至22年前三季度公司存货规模8645亿元、合同负债4570亿元，同比分别+2.97%、-0.63%，即期收入保障倍数（22年前三季度合同负债/2021年营业收入）160%，较21期末增长14.4pct。

销售呈趋势性改善，投资强度小幅提升

1）销售韧性较强，呈现改善趋势。22年前三季度公司实现签约金额3201.00亿元，同比-22.0%，较中期收窄4.3pct，跑赢百强房企24.1pct，其中9月实现签约金额383.95亿元，同比+6.60%；22Q3销售均价1.67万元/平，同比+3.4%。2）抢抓资金回笼，销售回款有力。22年前三季度，公司实现销售回笼2939亿元，回笼率91.8%，同比提升+2.3pct3）投资强度小幅提升，坚定聚焦高能级城市。22年前三季度，公司新外拓项目70个，总拓展金额1235亿元，同比-13.9%，投资强度38.6%，同比+3.6pct；新增拓展楼面均价1.60万元/平，较21Q3的0.66万元/平大幅提升；地域布局方面，38个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%，资源布局持续优化。4）前三季度公司新开工面积1746万平方米，同比-52.3%；竣工面积2316万平方米，同比-5.0%，公司主动应对市场冲击，开工投资顺势而为。

三道红线稳居绿档，融资优势持续凸显

1）三道红线稳居绿档，逆势提升有息负债。截至22年三季度，公司剔除预收账款的资产负债率66.35%，较21期末-2.8pct；净负债率73.02%，较21期末+18.0pct；现金短债比1.91倍，21期末为2.31倍；有息负债规模3.639亿元，同比+6.7%。2）融资渠道畅通，信用资质优越。22年1-9月，公司累计发行公司债券98亿元，中期票据100亿元；同时已向上海证券交易所、中国银行间市场交易商协会提交注册发行99亿元公司债券、100亿元债务融资工具，融资渠道相对畅通；截至9月，三大信用评级机构给予公司投资级评级（标准普尔BBB、惠誉BBB+、穆迪Baa2）。

投资建议：我们预测公司2022-2024年归母净利润分别为292、307、328亿元同比增长6.68%、5.01%、6.87%；摊薄EPS分别为2.44、2.56、2.74元，10月28日股价对应PE分别为6.28、5.98、5.60倍。维持“买入”评级。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；公司项目施工及销售回款不及预期；公司利润率持续下行；公司多元业务拓展不顺

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，长江证券薛梦莹研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达85.97%，其预测2022年度归属净利润为盈利279.12亿，根据现价换算的预测PE为6.99。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有30家机构给出评级，买入评级28家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为23.34。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、存货/营收率。该股好公司指标3星，好价格指标3.5星，综合指标3星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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