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保利发展反常态频繁补血30天抛243亿元融资案

2022-11-26 13:36:22 1655

摘要:本报记者 王丽新在境内外融资紧缩环境下,保利发展一反常态,仅11月单月就成功发行两笔中期票据,合计规模为45亿元。另外,11月下旬,保利发展接连抛出了两宗融资方案,拟发行98亿元公司债,以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。11月...

本报记者 王丽新

在境内外融资紧缩环境下,保利发展一反常态,仅11月单月就成功发行两笔中期票据,合计规模为45亿元。另外,11月下旬,保利发展接连抛出了两宗融资方案,拟发行98亿元公司债,以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。

11月30日晚间,保利发展公告表示,拟发行租赁住房资产支持证券化产品,发行规模不超过100亿元。而11月22日,公司就已宣布拟发行不超过98亿元的公司债券,期限不超过10年(含10年)。频繁补血背后,究竟是“储粮”发力还是偿还债务?

“近期,部分国企及大型房企在公开市场发债融资,说明融资端政策正从偏紧回归正常的方向发展。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示,通过融资补血,利于缓解资金压力。同时,增强企业市场竞争能力,可抓住拿地窗口期备货,投资布局更具优势。

抛百亿元融资大单

“三道红线”之下,截至9月30日,保利发展剔除预收账款资产负债率65.62%,净负债率67.62%,现金短债比2.32。虽然净负债率及现金短债比情况较上半年有所弱化,但仍处在绿档。

记者据公开资料不完全统计,今年以来,保利发展在短短11个月发债8项、票据4项,总规模已达181.9亿元,发行利率水平在3%-4.5%之间,若加上已经抛出的两宗合计198亿元拟融资方案,发债规模和频率都远胜以往。

11月30日公告显示,保利发展资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元,直接或间接认购次级资产支持证券化产品,认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%,初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的,首期发行规模约10亿元(具体根据发行情况确定)。

关于发债目的,保利发展称,为提升公司自持物业的运营效率,探索创新型资产运作。除了该笔融资计划,其他已经发行或拟发行的公司债及中期债券,用途多是偿还债务、补充流动资金及其他用途。

“近期债券市场融资开闸,主要对象是央企、地方国企和地方城投平台,主要目的是在城市更新、老旧小区改造、区域开发基础设施、公共服务等领域补短板,需要这些企业去落实。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示,在流入房地产领域融资受到限制的前提下,低成本资金和宝贵的新增融资或将优先配置给这类企业。

不过,对于保利发展大手笔融资的另一大用途,汇生国际资本总裁黄立冲向《证券日报》记者直言,可以用于购置其他房企为求生甩卖的资产。颇值得一提的是,今年9月坊间传闻雅居乐将被保利收购,近期已经完成尽调。随后,雅居乐称该消息完全不实。

拿地势头颇猛

实际上,2017年,保利由守转攻。销售额提升,拿地激进,当年拿地金额2765亿元,占销售额近九成。新任管理层上位后,融资补血、拿地势头仍颇为积极。

为了达到行业规模前三的目标,保利发展在土拍市场频繁举牌。根据中指研究院2021年前11个月房企拿地排行榜显示,保利发展仅次于碧桂园和万科,位列第三位,拿地金额为1119亿元,紧随其后的是中海地产、华润置地、绿城中国等国资房企。

在土拍市场遭遇寒流的当下,保利发展拿地成本并不高。根据评级机构测算,今年上半年,在保利发展拿地金额中,集中供地占比42.6%,一批集中供地中拿地平均溢价率15%,与22城基本持平;二轮集中供地新增地块6成底价成交,平均溢价率12%。三轮集中供地还在进行中,保利发展已在南京等城市有所斩获。

“部分民营房企暴露信用风险后,融资多数陷入停滞,国企在融资端和拿地端实力都在提升,这将改变未来房地产市场竞争格局。”李宇嘉直言,如果重启并购贷,且并购贷不计入“三道红线”融资规则,有实力的房企将会加大兼并弱房企的力度,部分国企地位将得到进一步提升。

“信用债市场的存在,给予大中型房地产开发企业以长期限,低资金成本,用途限制较少的增量资金,进而在土地市场具备极强的竞争力。”中信证券在一份研报中称,但是,即便房地产信贷有所恢复,境外的投资者对地产主体信用的信心很难恢复,境内信用债市场的信心也会受到打击,市场化发行的难度可能增加。

换言之,谁能在这个市场环境中率先以低成本获得融资补血,便可低成本斩获土地,将在未来市场中争得更大话语权。不过,中信证券在上述研报中也提示了风险,比如大多数大中型地产在未来一段时间都要面临或大或小的,以经营性现金流偿还债务的情况。而鉴于楼市遇冷,项目层面向总部层面的现金“逆流动”并不顺畅,则增加了大企业的挑战。

(编辑 张明富 孙倩)

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