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本报记者 王丽新

在境内外融资紧缩环境下，保利发展一反常态，仅11月单月就成功发行两笔中期票据，合计规模为45亿元。另外，11月下旬，保利发展接连抛出了两宗融资方案，拟发行98亿元公司债，以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。

11月30日晚间，保利发展公告表示，拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元。而11月22日，公司就已宣布拟发行不超过98亿元的公司债券，期限不超过10年（含10年）。频繁补血背后，究竟是“储粮”发力还是偿还债务？

“近期，部分国企及大型房企在公开市场发债融资，说明融资端政策正从偏紧回归正常的方向发展。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，通过融资补血，利于缓解资金压力。同时，增强企业市场竞争能力，可抓住拿地窗口期备货，投资布局更具优势。

抛百亿元融资大单

“三道红线”之下，截至9月30日，保利发展剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32。虽然净负债率及现金短债比情况较上半年有所弱化，但仍处在绿档。

记者据公开资料不完全统计，今年以来，保利发展在短短11个月发债8项、票据4项，总规模已达181.9亿元，发行利率水平在3%-4.5%之间，若加上已经抛出的两宗合计198亿元拟融资方案，发债规模和频率都远胜以往。

11月30日公告显示，保利发展资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元，直接或间接认购次级资产支持证券化产品，认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%，初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的，首期发行规模约10亿元（具体根据发行情况确定）。

关于发债目的，保利发展称，为提升公司自持物业的运营效率，探索创新型资产运作。除了该笔融资计划，其他已经发行或拟发行的公司债及中期债券，用途多是偿还债务、补充流动资金及其他用途。

“近期债券市场融资开闸，主要对象是央企、地方国企和地方城投平台，主要目的是在城市更新、老旧小区改造、区域开发基础设施、公共服务等领域补短板，需要这些企业去落实。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，在流入房地产领域融资受到限制的前提下，低成本资金和宝贵的新增融资或将优先配置给这类企业。

不过，对于保利发展大手笔融资的另一大用途，汇生国际资本总裁黄立冲向《证券日报》记者直言，可以用于购置其他房企为求生甩卖的资产。颇值得一提的是，今年9月坊间传闻雅居乐将被保利收购，近期已经完成尽调。随后，雅居乐称该消息完全不实。

拿地势头颇猛

实际上，2017年，保利由守转攻。销售额提升，拿地激进，当年拿地金额2765亿元，占销售额近九成。新任管理层上位后，融资补血、拿地势头仍颇为积极。

为了达到行业规模前三的目标，保利发展在土拍市场频繁举牌。根据中指研究院2021年前11个月房企拿地排行榜显示，保利发展仅次于碧桂园和万科，位列第三位，拿地金额为1119亿元，紧随其后的是中海地产、华润置地、绿城中国等国资房企。

在土拍市场遭遇寒流的当下，保利发展拿地成本并不高。根据评级机构测算，今年上半年，在保利发展拿地金额中，集中供地占比42.6%，一批集中供地中拿地平均溢价率15%，与22城基本持平；二轮集中供地新增地块6成底价成交，平均溢价率12%。三轮集中供地还在进行中，保利发展已在南京等城市有所斩获。

“部分民营房企暴露信用风险后，融资多数陷入停滞，国企在融资端和拿地端实力都在提升，这将改变未来房地产市场竞争格局。”李宇嘉直言，如果重启并购贷，且并购贷不计入“三道红线”融资规则，有实力的房企将会加大兼并弱房企的力度，部分国企地位将得到进一步提升。

“信用债市场的存在，给予大中型房地产开发企业以长期限，低资金成本，用途限制较少的增量资金，进而在土地市场具备极强的竞争力。”中信证券在一份研报中称，但是，即便房地产信贷有所恢复，境外的投资者对地产主体信用的信心很难恢复，境内信用债市场的信心也会受到打击，市场化发行的难度可能增加。

换言之，谁能在这个市场环境中率先以低成本获得融资补血，便可低成本斩获土地，将在未来市场中争得更大话语权。不过，中信证券在上述研报中也提示了风险，比如大多数大中型地产在未来一段时间都要面临或大或小的，以经营性现金流偿还债务的情况。而鉴于楼市遇冷，项目层面向总部层面的现金“逆流动”并不顺畅，则增加了大企业的挑战。

（编辑 张明富 孙倩）