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文/乐居财经研究院 赵微

近一个月，“央企地产一哥”保利发展（600048.SH）的股价持续逆盘飞涨，一度达到19.88元/股，创下上市以来新高。

4月底，保利发展发布2022年一季度报告。期内实现营业总收入335.55亿元，归属于上市公司股东的净利润25.31亿元，同比分别增长33.74%、1.18%。

在年初2022年度工作会议上，保利发展提出“进三争一”的新目标。

然而，在房地产行业寻求新发展模式的背景下，“进三争一”不再是简单的销售规模上的排名，而将是多个维度的考量。在“三道红线”等政策出台后，央企背景的保利发展以稳健经营的发展模式而被市场重新审视和认可，与此同时，也存在净利下降、利率承压、有息负债加速增长等隐忧。

业绩稳增，净利首降

保利发展(SH：600048)，是中国保利集团控股的上市公司，于1992年成立。公司致力于打造具有卓越竞争力的“不动产生态平台”，已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，综合实力连续多年稳居行业前五。

年报披露，保利发展2021年实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.2%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。

这是保利发展自2006年上市以来首次录得的利润负增长。保利发展表示，主要是由于地产项目利润率下降影响。

在全国房企业绩榜单上，据克而瑞数据，2021年度无论全口径还是权益口径，保利发展排名均在行业第四。

在2021年，保利发展在保持销售稳定增长的同时，盈利能力罕见出现了下滑。随之而来的，还有分红率的下降。据保利发展2021年度利润分配方案，拟每股派发现金红利0.58元，同比减少0.15元，占2021年度合并报表归属于母公司股东的净利润的25.35%，同比减少4.82个百分点。

对于下调分红率的原因，保利发展财务总监周东利曾在去年的业绩说明会上解释道，随着“三道红线”等系列政策的出台和落地，降低分红、适当提高自有资金储备规模，是为了保持持续发展能力，为股东创造价值。

布局百城，利率承压

保利发展业务布局一百余城。据浙商证券研报，2021年，保利发展在核心城市市场占有率超过5%，在38个核心城市的合同销售额4160亿元，贡献占比78%，其中在华东、华南两个基本盘合计销售额为2825亿。

而以毛利率的角度分地区来看，保利发展仅华东片区的毛利率同比微增0.93个百分点，华南片区、中部片区、华北片区、西部片区、东北片区及海外片区整体毛利率均有下降，其中，华北地区的毛利率同比减少9.6个百分点，海外片区的毛利率同比减少18.99个百分点。

在坚持“核心城市+城市群”的深耕战略下，保利发展重点补仓销售贡献高的优质区域，新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计54%，较2020年提升7个百分点。而随着未来高地价项目的陆续体现，毛利率仍将承压。

从对外投资企业的省份分布来看，据企查查，保利发展的123家对外投资企业中，49家位于广东，8家位于江苏，7家位于上海，北京、辽宁各5家，安徽、江西、四川、天津各4家，福建、海南、山东、西藏、浙江各3家，重庆、河北、河南、湖北、湖南、吉林各有2家，甘肃、内蒙古、陕西、山西、云南、新疆各1家，布局全国26个省份。

现有的123家对外投资企业中，行业为房地产业及租赁和商务服务业占其中的大多数，分别为70家及29家。

在其状态为存续或在业的111家对外投资企业中，合资方包括中国铁投、重工建筑设计院等国央企，也有合富辉煌等民营房企，以及太平资管、太平人寿这样的险资。

财务稳健，维持绿档

在行业下行时代，身为央企的保利发展仍称得上财务稳健：以“三道红线”来看，保利发展2021年继续维持绿档。期末净负债率约为55%，同比减少2个百分点；剔除预收款后的资产负债率约为68%，同比减少1%；现金短债比则从2020年的1.82倍增加至2.65倍。

但在有息负债规模方面，保利发展有息负债规模正加速增长。截至2021年底，其有息负债规模为3382亿元，同比增长14%，而2020年同比增速在10%左右。

央企背景加持下，即使在房地产行业融资全面遇冷的2021年，保利发展在融资上相对来说也较为通畅，期内成功发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元。期内综合融资成本约4.46%，较2020年末下降31个基点。

在去年11月，保利发展加大融资力度，除了正常发债外，抛出198亿元的融资方案。从债务类型上来看，保利发展发行ABS居多。而ABS在会计处理上较为灵活，大规模发行ABS将在一定程度上帮助房企隐藏部分债务。

据方正证券研究所研报，截至2021年8月31日，保利发展在地产ABS存续规模中排在前五位。