欧易

欧易(OKX)

国内用户最喜爱的合约交易所

火币

火币(HTX )

全球知名的比特币交易所

币安

币安(Binance)

全球用户最多的交易所

保利发展:腾挪高低杠|激荡2021⑩

2022-11-26 13:38:26 1781

摘要:编者按:2021年地产行业跌宕起伏,市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下,有人危机重重,有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》,以三大维度九大指标,剖析“激荡”房企,寻找在逆境中前行...

编者按:2021年地产行业跌宕起伏,市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下,有人危机重重,有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》,以三大维度九大指标,剖析“激荡”房企,寻找在逆境中前行的房企,传递行业正能量。

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

11月11日,在房地产市场情绪持续低迷的状态下,保利发展“打头阵”, 拟发行20亿中期票据,业内人士称,保利发展让备受资金煎熬的房企们看到了曙光。

2021年,房企似乎提前过了冬,然而对有战略定力的企业来说,能以稳健的经营穿越行业周期,逆势扩张,保利发展正是如此。

如何跨越周期?焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度视角,根据三道红线、销售增长率、营收增长率、净利润率、存货周转率、三费率和ROE等9大指标进行综合分析,来看保利发展的激荡之路。

保利激荡指数

作为老牌央企,保利发展向来是是TOP5房企中的“全能选手”,财务尤其稳健,2020年是TOP5房企中唯一一家“三条红线”全部达标的房企。

2021年保利持续保持一贯良好的财务基本面,财报显示,保利净负债率58.73%、扣除预收账款的资产负债率66.24%、现金短债比1.93倍,抗风险能力提升,维持着低杠杆水平。

在融资不断收缩的情况下,保利在2021年半年报中提到,发行公司债75亿、中期票据50亿,平均融资成本为3.62%。截至报告期末,有息负债规模为3341亿元,有息负债综合成本约4.70%,较去年下降7个基点,处于行业较低水平。

融资现金流方面,上半年保利发展实现回笼金额2556亿元,回笼率为89.62%。在手现金充裕,为1554亿元,货币资金占总资产比重为11.24%。

保利发展认为,房企之间的信用利差在加大,拥有较好财务基本面的公司,仍然获得金融机构的积极支持,融资成本仍有下行空间。

事实证明了这一点。11月11日,保利公告表示拟发行20亿5年期中期票据用于偿还到期银行贷款,实现低成本债务置换,评级机构评价称“在房企供给端杠杆持续压缩、部分民营房企信用风险爆发背景下,保利抢抓低成本资源,融资优势明显”

在销售规模上,上半年保利居于行业前五,央企第一,实现签约金额2852亿元,同比增长27%,存货周转率为0.08;城市深耕效果显现,利发展38个核心城市销售贡献达77%。

11月中旬,保利发展发布了前三季度业绩,数据也颇为亮眼。前10个月,保利签约金额为4602.04亿元,同比上升8.86%;签约面积2861.68万平方米,同比增加0.18%。

前三季度,保利发展累计营业收入1383.87亿元,同比增长17.87%;归属于上市公司股东的净利润135.83亿元,同比增长2.88%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润132.09亿元,同比增长2.6%,公司加权平均净资产收益率7.31%。

规模前三与拿地前三

2017年,宋广菊立下FLAG以来,保利由守转攻。销售额提升,拿地激进,当年拿地金额2765亿元,占销售额近九成,土地储备由2016年的6344万平方米快速增长至9089万平方米。

宋广菊希望能带领保利进入行业规模排名的前三。当然,她也知道这并不容易。尤其是当硬币的另一面展现出来时——保利现金流首次由正转负、债务增加,作为央企地产的代表企业,保利地产还是将稳健和安全摆在了第一位。保利便赶紧再踩一脚刹车,放缓销售和拿地。在攻与守之间、高杠杆和低杠杆之间掌握平衡点。

根据焦点财经按照激荡模型测算,保利2021年上半年的安全指数为125,仅略低于中海、华润、招商这三家央企。

不过,保利冲刺行业规模前三的雄心仍在。仅今年10月,保利便斥资80亿拿地,在行业中排名第三,获得了一次补仓规模的“前三”。

房企纷纷“节衣缩食”后,全国土拍市场一度迎来寒潮。而对于积蓄丰厚的保利来说,别人后退时正是自己前进时。

2021年保利拿地势头颇猛,在多地土拍市场积极举牌。最新数据显示,保利披露新增8个房地产项目,分别涉及合肥、扬州、盐城、常州、天津、福州,累计增加总用地面积485719平方米,仅10月份,拿地金额为79.6亿元。

而今年上半年,保利发展在12个城市拿地22宗,根据克而瑞上半年新增土地榜,保利新增土地建面1682.8万平方米,位列房企第三。根据中指研究院数据,保利发展前10月拿地面积共1424万平米,10月依旧排名第3名。

保利在土拍市场拿地频繁,溢价率也相对合理。根据评级机构测算,上半年保利拿地金额中集中供地占比42.6%,一批集中供地中拿地平均溢价率15%,与22城基本持平;二轮集中供地新增地块6成底价成交,平均溢价率12%。

三批集中供地规则改变,保利或将迎来更多优质拿地机会。

“多面”保利

今年保利发展有两个引人注目的消息,一个是保利地产终于改名为保利发展,一个是保利核心管理层的交接,业界不禁期待,新一任管理层能否实现保利规模重回前三的夙愿。

2021年,保利地产原董事长宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务,总经理刘平接任董事长职务,原保利国际控股有限公司总会计师王一夫担任公司财务总监,就此保利产生了新一届管理团队的核心班底。

刘平上任不足一周,8月保利发布公告,公司实际控制人累计增持50万股,截至2021年9月30日,刘平在内的公司相关增持主体累计增持金额达575.78万元。这一底部增持无疑彰显管理层对保利的长期信心,多家评级机构对此也给予了“买入”等积极评价。

今年保利将公司证券简称从“保利地产”正式变更为“保利发展”, 也显示了这位央企全能手的“全面”战略,以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼,“一主两翼”产业链形成协同效应。

年报显示,保利两翼业务发展迅猛,综合服务翼上,保利物业在管4.28亿方,实现营收51.53亿元,同比增长43%;不动产金融翼:基金累计管理规模近1600亿元。

地产下行周期,有着战略定力的保利,正在等待一次穿越。

版权声明:本站所有文章皆是来自互联网,如内容侵权可以联系我们( 微信:bisheco )删除!
友情链接
币圈社群欧易官网