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保利发展的无悬念与大看点

2022-11-26 13:44:02 1765

摘要:独立 稀缺 穿透重回前三?作者:木生编辑:雪瑞风品:司廷来源:铑财——铑财研究院导读:发展是人类社会永恒的主题。俗话说:人如其名。企业何尝不如是,宝马、可口可乐、耐克等都有“改名史”,随后走上巅峰。改名=改运,难免有宿命论的偏颇。但进化论也...

独立 稀缺 穿透

重回前三?



作者:木生

编辑:雪瑞

风品:司廷

来源:铑财——铑财研究院


导读:

发展是人类社会永恒的主题。


俗话说:人如其名。


企业何尝不如是,宝马、可口可乐、耐克等都有“改名史”,随后走上巅峰。改名=改运,难免有宿命论的偏颇。但进化论也告诉我们,拥抱变化往往是进阶的开始。


近日,知名房企保利也迎来改名,画面又将如何呢?


01

从“地产”到“发展”

LAOCAI


9月7日晚,保利地产发布公告:为更好体现战略定位、更准确反映主营业务结构,公司拟相应将证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”。


据悉,保利将围绕“一主两翼”发展战略,构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。


在“房住不炒”的背景下,无论是“三条红线”、房贷集中度两红,还是双集中供地、投销比管控等等,重磅政策持续加码意味着房地产业“强质量、低杠杆”时代已经来临。


房企转型大幕正在拉开。从“地产”到“发展”,可见保利在新周期中寻求新发展的升级之心。


不过,公告一经披露,也引来部分质疑。


有一种声音认为,保利改名只是“换汤不换药”。


原因在于,在2021年监管升级的大背景下,保利发展的本质还是地产。


9月9日,保利披露8 月份销售情况简报:当月保利发展实现签约面积312.08万平方米,同比增加10.60%;实现签约金额468.73亿元,同比增加6.76%。前8月累计实现签约面积2296.18万平方米,同比增加9.52%;实现签约金额3742.14亿元,同比增加18.03%。


从行业地位看,保利是仅次于“碧恒万融”的国内第五大房企,也是业内唯一年内累计销售额在3000亿量级以上的存在。


甚至从预期角度讲,保利规模还可能提升,有望成为新的“TOP4”,甚至找回昔日前三荣光:前五家房企中,只有保利8月保持销售额正增,“碧恒万融”均出现较大回落。


天风证券研报显示,上半年公司新拓项目84个,拿地面积1651万平方米,拿地金额963亿元。拿地销售比看,拿地金额占比销售金额33.8%,低于去年同期的37%及40%最新政策要求;拓展面积占销售面积之比为99%;上半年公司拓展楼面地价5833元/平方米。分区域看,一二线城市拿地金额占比69%,同比下降14%;公司于三线城市布局逐步增加,适当下沉投资区域。同时,公司注重提升拓展质量及资源把控力,报告期内,新增住宅货量占比86%,拓展权益比为71%,分别较去年提升1%和6%。


诸多数据及现象看,保利不仅没有“去地产化”,反而是第一梯队中规模冲刺力度较大者,是否“新瓶装旧酒”?



02

大生态“阳谋”

LAOCAI


咋看有理,实品不然。


所谓星星之火可燎原。事物发展也同理,判断趋势除了规模,还有增速。


2021年上半年,保利发展营收899.14亿元,同比增长约22.04%;净利146.88亿元,同比增长10.25%;归属于上市公司股东的净利102.98亿元,同比增长1.72%。


地产业务,签约金额2851.85亿元,同比增长27.01%;签约面积1671.29万平方米,同比增长12%。


尽管增速业内领先,但相比“两翼”业务就黯然许多:2021上半年保利主营业务其他收入98.70亿元,同比增长57.5%。


保利物业,2021上半年末合同面积6.22亿平方米,在管面积达4.28亿平方米,较期初分别增长9.7%和12.6%。实现营收51.53亿元,同比增长约43.1%。


保利商业,报告期内完成新签约购物中心7个,开业购物中心3个。截至报告期末,已开业购物中心29个,分布于广州、上海等14个城市;开业面积193万平方米,在营项目出租率80%。销售代理方面,覆盖全国200多个城市,代理项目超2200个,代理销售规模超2500亿。


不动产金融,公司基金累计管理规模近1600亿元,较期初增长约14%。


多项业务协同共振,不动产生态发展平台正在形成,业务综合性加强,单一的地产属性自然减弱不少。


站在宏观层面,“房住不炒”的基调,并非刻意打压房地产业发展,而是要降低杠杆、制定长效机制、可持续秩序,以促进市场平稳、健康发展。


作为业内为数不多的融资绿裆企业,保利发展不存在债务危机、降杠杆压力。那么地产业务加码又有何不可呢?


数据显示,2021上半年保利融资三红线全部达标:剔除预收账款的资产负债率67.6%。净负债率58.7%,现金短债比为2.6。值得注意的是,保利发展也是TOP5房企中唯一的绿档企业。


截至6月30日,保利发展总资产13826亿元,股东权益3043亿元,有息负债3341亿元,其中,短期债务占总有息债务的17.98%;同时,有息负债占总负债约30%,其他主要为预收账款和其他应付款等经营产生的无息负债,债务结构及期限合理。


行业分析师郝瑞表示,一边业务规模攀升,一边达到绿裆,侧面显示出保利发展融资成本及现金流的优势,而这些是衡量房企核心竞争力及成长质量的重要指标。


数据显示,保利发展的有息负债综合成本仅4.70%,较去年下降7个基点,继续保持业内较低水平。目前,保利发展已形成以银行信贷为主,公司债、中期票据、美元债、资产证券化等为辅的多元化融资体系。报告期内,保利发行了公司债75亿、中期票据50亿,平均融资成本仅3.62%。


现金流方面回款率达89.6%,资金回笼2556亿元,回笼率达89.6%。期末现金余额1554亿元,占总资产比重11.24%,现金流十分充沛。


前文已说到,“强监管”目的是为建立行业长效机制。保利发展上半年虽拿地活跃,但从战略结构看亦有长效布局的深意。


以土储结构为例,保利发展坚持“中心城市+城市群”的深耕策略。报告期内,38个核心城市销售贡献达77%。区域结构保持稳定,珠三角、长三角签约销售均超700亿元,合计销售占比53%。重点城市中广州实现销售金额超260亿元、佛山超200亿元,南京、东莞、上海超100亿元,城市深耕效果凸显。待开发面积可满足2-3年的开发需求,为可持续发展提供保障。


速量并举、长短兼顾,大生态属性、发展确定性不断夯实,券商看多也就在情理中。


中泰证券8月29日研报称,维持保利地产买入评级。中泰证券预测,保利地产2021年归母净利润317.93亿元,同比增长9.83%。


华西证券表示:保利地产业绩稳定增长,销售表现优异,土储优质充沛,财务安全度高。预计公司21-23年EPS分别为2.61/2.84/2.99元,对应PE分别为4.7/4.3/4.1倍,维持“增持”评级。



03

无悬念VS大看点

LAOCAI


结合市场大背景,能有此看多声音实属不易。


追其根本,在于保利的战略前瞻、主线定力。


深入看,保利发展“一主两翼”战略之所以速效同频,原因在于,相比多数房企的被动转型,保利发展将重点放在主线升级上。


即保利业务布局,都是围绕不动产投资开发这一原点展开。换言之,地产是发展之基,主线升级是进阶密码。


保利发展指出,房地产上下游及相关多元产业的发展空间十分广阔,如建筑行业市场规模超20万亿元,社区零售超4万亿元,私募基金、物业、公寓超1万亿元,购物中心、经纪业务容量也超2千亿元。


然放眼房地产业,跨界转型是个热词。布局科技、农业、汽车、娱乐等热门产业的房企大有人在。


问题在于,这些业务本质上较难与自身优势,即地产业务形成协同联动,极度考验企业的综合驾驭及赋能实力。截止目前,只有碧桂园等少数巨头取得了阶段成果。


对于多数实力不济者,试错风险高、跨界难度大、培育周期长,甚至拖累主业,这又何尝不是另类激进的“野蛮生长”、杠杆豪赌呢?


相比之下,保利发展的高明之处就是更好的“利用即有优势”,通过构建不动产生态发展平台,形成产业集群效应。高效聚焦实现高效发展。


实际上,此次改名更像一次继往开来。


早在2018年9月13日,保利地产就早已宣布正式升级为保利发展控股集团股份有限公司。


彼时,保利发展总经理刘平指出,要以不动产投资开发为原点,立体延展出“不动产生态”:纵向以产业链为延伸,打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务;横向是相关多元业态的扩展,在住宅、写字楼、酒店、购物中心、体育场馆、产业园等场所内,提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育等综合服务。此外,利用平台思维,主动链接、主导整合、主推赋能,打通产业边界、加强整合交互、提升资源价值,以发展为导向,满足平台各方的价值需求,并根据各方需求的变化灵活发展。


从上述成绩看,历经三年升级,保利的整合交互、不动产生态已初具雏形。


2021年7月29日,随着刘平接任董事长职务,上述发展逻辑线有望进一步深化落实。


至少从管理层角度看,不缺发展信心。


8月30日,保利发展发布公告:公司董事长刘平及10位高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份,合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元,增持价格不超过14.33元/股。


截至2021年8月30日,累计增持金额超过计划增持金额区间下限的50%,累计增持金额为501.49万元。


2012年,保利地产成为业内第二家千亿房企,并一度位居行业前三。新帅新气象,从一系列可喜变化看,保利发展已握住稳优密码,“重回前三”悬念并不算大。相比之下,走出一条持续高质高效的发展新路,或才是刘平接棒、保利更名的更大看点。



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