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记者 | 黄昱

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宋广菊退休的这一天终于还是来了，保利发展未来将走向何方是外界关注的问题。

7月29日，保利发展发布2021年第四次临时董事会决议公告，通过《关于更换公司董事长的议案》，根据国务院国资委关于干部管理的相关规定，同意宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务，董事长一职由公司董事、总经理刘平接任。

刘平生于1968年，历任广东省审计厅直属分局科长、保利发展计划部经理、总经理办公室主任、总经理助理、董事会秘书、副总经理，从2016年底开始担任保利发展总经理。

宋广菊的离任早有预兆。早在今年3月24日，国资委官网消息显示，因年龄原因，免去徐念沙的保利集团党委书记、党委常委、董事长、董事职务；免去宋广菊（女）的保利集团党委常委职务，不再担任中国保利集团有限公司副总经理职务，退休。

保利发展表示，宋广菊为公司的改革发展倾注了大量心血，做出了重要贡献，打下了坚实基础。在宋广菊的带领下，保利发展实现了跨越式发展，并确立“一主两翼”发展战略，致力于打造“不动产生态发展平台”。

尽管如此，直到退休，这位最大央企房企女掌门仍有一些目标未能达成，例如带领保利发展带回“行业前三”、实现多元化转型、解决和保利置业之间的“同业竞争”问题等。

“重回前三”的重压

自刘平担任总经理以来，保利发展内部就开始进行了较大的人事调整，原有副总经理包括刘平、陈冬桔、胡在新、王健、吴章焰、余英，后陆续变更为张艳华、张伟、孔峻峰、潘志华、刘文生、刘颖川。

作为一家老牌央企，保利发展在2012年迈进千亿门槛，排名第三。然而2012年之后，恒大、碧桂园、融创等发展迅猛，保利发展再也没进过前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利发展的销售排名常年保持在第五的位置。

2016年地产行业进入新一轮调控周期，房企规模优势明显加大，如何重回前三成为新任总经理刘平的一大难题。彼时，刚上任不久的刘平在股东大会上坦言，公司与前三面房企的差距确实存在，但保利要继续保持在第一方阵的地位，不会放任这种差距继续增大。

在2017年股东大会上，宋广菊喊话保利发展将会在未来两到三年回到行业前三的目标，

，并立下“345战略”，2017年要实现销售额3000亿元，2018年要实现销售额4000亿元，2019年冲击5000亿元。

“人只要有梦想，总会实现的。”宋广菊曾称，保利发展总规模重回前三是公司的一个奋斗目标，实现这一目标的路径有很多，除了常规拓展之外，还可以通过收购、兼并、整合等方式。

然而实际的情况是，保利发展不仅没有在原定期限内“重回前三”，2019年实现5000亿元销售额的目标也未能达成，延迟一年，在2020年突破5000亿元，全年销售实现签约金额5028.48亿元，同比增加8.88%，与碧万恒超7000亿元的销售额差距较大。

事实上，在2019年5月的股东大会上，宋广菊就改口将“重回前三”的期限延长，称是未来3至5年的一个目标。

今年上半年，在去年同期基数较低的情况下，保利发展仅实现了约27%的增速，签约金额累计约为2851.85亿元。克而瑞数据显示，上半年，百强房企的平均增速为36.7%，保利发展仍位居第五位。

刘平曾坦言，因为城市布局、周期性战略等因素，保利发展与“碧万恒”之间确实存在差距，但保公司要继续保持在第一方阵的地位，不会放任这种差距继续增大。

去年下半年以来，明显可以看到保利发展开始在土地市场发力。2020年拓展项目146个，拓展成本2353亿元，同比增长51%，拿地销售比达46.79%，2019年则为33.7%。

今年上半年，在22城首轮集中供地的背景下，保利发展13个城市都有斩获，拿地总数为22宗，拿地金额约为472亿元，在5个城市拿地金额位居第一，其中包括上海。

另据中指院数据，保利发展在22城首批集中供地中的权益拿地金额为396亿元，在各大房企中排名第三，位居融创、万科之后。

除了规模之外，利润增长乏力也是保利发展目前面临的一大难题。财报显示，保利发展2020年实现营业总收入2432.08亿元，同比微增3.06%，同比增速减少约18个百分点；归母净利润同比增长 3.54%至289.48 亿元，2019年同期大幅增长47.90%至279.59亿元。

今年上半年，保利发展出现“增收不增利”的情况，营业总收入同比增长22.25%至约901亿元，营业利润约为188.9亿元，同比增长8.70%，归母净利润约为103亿元，同比仅增长1.72%。

宋广菊的得与失

1960年生的宋广菊，现年61岁，跟上一任保利发展董事长李彬海退任时的年龄一样。2010年6月，掌舵保利发展18年的李彬海因年龄原因辞去保利发展董事长、董事职务，由原为保利发展总经理的宋广菊接班。

保利发展原名保利发展，1992年，曾任广州军区司令部参谋、科长、技术局后勤部部长的李彬海奉命组建保利南方集团房地产部(即广州保利发展)。历任国防科工委、广州军区干部的宋广菊于1993年加入保利发展，属创始元老之一。

从军人到商人，宋广菊曾感慨道，房地产是一个涉及面广、整合需求强的行业，从立项到交楼起码要跟政府近80个部门打交道，这既需要韧性，也需要应变之才，而军人在协调作战、战略规划、决策能力方面有自己的独到优势，无论从整合能力还是决策魄力而言，军人都最适合做开发商。

宋广菊先后担任保利发展办公室主任、总经理助理、副总经理、常务副总经理等职务。2006年保利发展在上交所上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的房地产企业，时任总经理的宋广菊曾自豪的表示，这是其职业生涯中最为得意的事。

上市后的保利发展，全国化布局加速，并启动“住宅+商业”双轮驱动战略，进入多元化布局阶段。2009年，保利发展首个大型购物中心佛山保利水城开业。

2009年保利发展实现签约金额433.82亿元，同比大幅上涨141.38%，仅次于万科、绿城，跻身上市房企三强之列。

到了2010年，接任保利发展董事长职位的宋广菊开始成为这家规模最大央企开发商的“掌舵者”，当年她立下了 “军令状”：未来三到五年，再造一个新保利发展。

再造一个保利发展的目标在2012年就如期达成，当年保利发展的合约销售额为1017.39亿元，成为继万科之后第二家跻身千亿俱乐部的房企。

规模增长的同时，保利发展加大对多元化业务的投入，并于2018年更名为保利发展，形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的 “一主两翼”业务版块布局。

一向很少在公开场合亮相的宋广菊，出现在了这次品牌升级发布会上，她表示：“保利发展总是以市场为导向，以战略引领。如果社会矛盾发生转变，美好生活需求更加多元，那么我们一定会思考变化，驾驭变化。如果‘保利发展’代表着未来的发展逻辑和方向，那么战略升级与品牌升位是必须，更是必然。”

然而，保利发展的多元化成果并不太理想。数据显示，2020年保利发展的地产开发收入为2263.76 亿元，占总收入比例为 93.08%；两翼产业实现市场化收入 154.32 亿元，占总收入比例6.92%。

地产主业仍然是保利发展的主要收入来源，其它多元化业务除了2019年底成功上市的保利物业外，在行业内已经没有太大存在感，尤其是曾经给予厚望的养老产业。

保利发展是首批进军养老产业的房企之一，也是投入资源最多的一家。2008年保利发展派高层到日本为自家开展养老业务“取经探路”，2012年开始全面性布局养老产业，提出居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”养老模式。

保利发展曾在2016年提出规划，用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会;社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。

保利发展的养老产业推进进度低于预期，不仅面临盈利模式不成熟的问题，其近些年也鲜有披露最新的筹建情况。

如今宋广菊退休离场，保利发展的转型压力将落到下一任管理者的身上。