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保利发展:对未来楼市的15点研判

2022-11-26 13:44:50 585

摘要:◎ 文 / 村长不知不觉间,保利发展的行业白皮书已迈入第6个年头。就在4月8日,由保利发展、保利投顾联合出品的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》正式问世。面对地产行业的未有之大变局,最难的就是在不确定性中找到确定性。事实证明,在这...


文 / 村长


不知不觉间,保利发展的行业白皮书已迈入第6个年头。


就在4月8日,由保利发展、保利投顾联合出品的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》正式问世。


面对地产行业的未有之大变局,最难的就是在不确定性中找到确定性。


事实证明,在这方面,保利可能是做得最好的企业之一。


比如早在2017年,保利就率先提出房地产行业进入总量峰值时代,近5年的行业规模变化印证了这一判断;


2018年,提出房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势;


2019年,提出城市的生命周期就是房地产的生命周期、人口迁徙的变化决定城市格局之变;


2020年,提出周期拉长,房企逆周期操作空间收窄;


2021年,提出城市轮动的序列正由“雁行模式”转向超级分化;


而2022年,保利对行业的看法是是什么?未来的趋势和格局有将如何演绎?


为此,我们专门提炼了今年白皮书中最精华的15点,以飨读者。


1传统“三高“模式为经济和行业平稳发展埋下隐患,2021年的行业调控是必要的。


2021年是房地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年。多重政策叠加成为行业出清的导火索,信心不足是最深层次因素。


一是个别企业暴雷事件严重冲击房地产市场和资本市场的信心,导致信任度缺失;


二是一二手房全面限价,封闭了房价上升空间,加上房地产税的利剑高悬,客户购买逻辑根本改变,对稳市政策的反应边际减弱;


三是客户收入预期和购买力下降,使房地产市场承压,而市场下行又对经济和财政形成惯性压力。


但根本原因在于“高负债、高杠杆、高周转”的模式难以为继。


经过本轮调控,我国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。整体上来说,局面仍是可控的,本轮调控用局部代价换取整体最大平稳。


点评:调控让“局部”成了代价,会痛几年,但不调控“整体”都是代价,会痛几十年。

(日本与美国房地产泡沫后房价走势)

数据来源:OECD


2伴随行业出清压力,市场向下击破箱体,出现超预期下跌,“三稳”迫切性凸显。


2017-2020年,楼市运行连续四年呈现稳定的“箱体运行”。2021年,由于政策叠加效应,伴随行业出清压力,市场向下击破箱体,出现超预期下跌。


当前形势下,要尽快稳定房地产市场,果断出手,切实、加快落实中央各项会议精神,加大稳市和纠偏力度,才能避免陷入“房地产和经济相互推动下跌的负面螺旋”,确保实现“三稳”。


点评:治“本”要先治“标”。

(全国新建商品房销售面积同比涨幅)

数据来源:国家统计局


3当前政策力度仍不足以令市场“放量筑底”,市场预期和信心预估还需要比较长的时间来修复。


信贷纠偏、地方稳市、支持合理需求等措施,虽然都取得了正面效果,但由于楼市下行势大力沉,现有的政策力度仍不足以令市场“放量筑底”,市场预期和信心预估还需要比较长的时间来修复。


点评:寒冬结束或许不远了,但春江水还远未暖。



4行业运行逻辑发生根本性改变,呈现“五化”趋势。


一是去金融化,房企要保持适度杠杆,不能过度借贷;消费端也不能把房子作为金融产品。二是制造业化,土地红利不再、利润下行,必须用制造业思维和精益管理的理念。


三是极致专业化,产品和服务都要做到最好。四是功能民生化,民生保障是最根本的。五是竞争格局加剧分化,信用和专业能力将成为最核心的竞争力,强者恒强、弱者恒弱,行业门槛也会越来越高。


点评:人间清醒,回顾常识!“五化”的本质就是地产“去魅”,呈现“原生色”。



5“房住不炒”并没有动摇房地产“支柱产业”的地位,其仍是稳增长、扩内需的关键力量。


2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元,多年来一直是我国居民最大内需市场,同时带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费,对GDP增长的贡献率接近20%。


作为国民经济的支柱产业,住房消费也再为构筑“内循环、双循环的新格局”提供重要支撑。


我国房地产业对经济增长的贡献仍有提升空间。对比发达国家,我国房地产业增加值占GDP比重并不算突出,以人均GDP突破1万美元为时间节点,我国房地产业占比较美国、日本等分别低2个百分点、1.7个百分点。


点评:房地产这根柱子过去离不开,现在离不开,未来依然离不开。

(全球主要国家房地产业增加值占GDP比重)

数据来源:Wind备注:图中横轴0代表各国家人均GDP首次突破1万美元的年份,数序为时间节点前后年份。



6中长期看,行业基本面没有改变,仍能良性循环,合理住房需求有支撑。


市场短期走势看的是市场预期,中期走势遵循运行周期,长期走势遵循生命周期。


中长期看,我国经济发展韧性强、潜力大、前景广阔、长期向好的基本面没有变,人均收入稳步提高,居民对美好生活的向往不断提升,对居住品质的需求不断释放。


点评:地产只是不好做了,不是没得做了!



7行业整体可能进入构筑右肩阶段,需求多元化,要把握成熟期的结构性机会。


近5年行业已进入“总量峰值”时代,正在迈向峰值右肩的“减量发展”时代,行业生命周期仍处成熟期,接下来关键在于把握结构性的机会。


比如需求多元化,改善需求成为市场主力;家庭小型化,年轻人独立居住需求增多;老龄人口持续增长,适老化住房需求增加。


点评:未来的房地产是“结构性牛市”。



8城市分化,大中城市生命周期向上。


城市的生命周期就是房地产的生命周期。基本面好的大中城市,人口、产业集聚,城市生命周期向上,房地产市场仍处于成长期,需求量仍在扩容。在人口流入城市,刚需依然旺盛。


点评:全国楼市大分化的实质就是城市的大分化。

(我国重点城市人口增量及流动人口数量)

数据来源:国家统计局图注:标“*”的郑州、苏州等城市流动人口采用“常住人口-户籍人口”进行估算,存在一定误差。


9房地产税影响深远,中长期来看,其预期触发家庭资产配置逻辑转变。


保利发展的研究团队对重点40城客户的调研显示,近半年有置业计划的1400组客户中,在房地产税试点预期下,75%的客户放弃购买或观望,主动延迟入市。


在等待靴子落地过程中,房地产税对客户购买逻辑也产生深远影响,从以往买小、买多(套),到以后买少、买适中、买精。



点评:房地产税一把超好用的长效预期管理工具。



10城市潜能的差异,推动市场从超级分化向顶级分化演变。


比如同样是二线城市,由于人口潜能的差异,房地产市场分化亦呈现加剧态势,人口高增量城市,其商品住宅成交韧性较强;人口低增量城市,其商品住宅成交规模存在瓶颈;


点评:不是所有的二线都有机会。



11需求逻辑向居住属性回归,有效市场边界在退缩。


本轮限价叠加市场深度下行,大中城市的有效市场边界持续收缩。2017年外溢需求高位时,多数城市的市场边界大于行政边界;及至今年,多数城市的市场边界已明显小于行政边界,只有距离特别近的区域才会超出行政边界。


在此背景下,城市的价格体系正在重构(包括地价),将以核心区最新价格(一手房限价、二手房限价、市场真实交易价的孰低原则)为坐标


中长期看,有效市场边界以就业活力区为中心,以一定通勤距离为半径分圈层外延。


比如广州,中心四区集聚就业人口的46%,常住人口的34%,以其为圆心划分出一二三四线市场,天河属于一线,从化属于四线。


点评:大分化时代,能级再高的城市,也有坑。



12商办市场容量下降,结构性供需矛盾突出。


全国商业及办公市场容量2017年见顶后连续四年下降,在商品房销售额中占比不断下滑,从2018年1.96万亿、13.1%回落至2021年1.4万亿、7.9%,销售均价连续三年回落。


同时结构性矛盾明显,经营性物业尤其是商业及办公的供给和需求不匹配,需求集中在一二线城市、产业强、需求大的核心板块,但一二线非核心板块与三四线城市供应偏大,空置率上升。


地方政府应破除过去“多建商办就能提高税收”的惯性思维,认识到税收与产业发展紧密相关。应着力提高营商环境,出台支持性财税政策,把产业做大做强,并从规划与土地源头控制新增商办供应。


点评:部分商办是一颗尚未被充分重视的雷。

(重点城市商办物业空置率)

数据来源:Wind


13房企高质量发展要转向“内生式发展”,注重构建“动态能力”。


从本轮行业出清来看,违约和评级下调导致企业主体信用丧失,“融销双杀”接踵而至,稳健的财务风格至关重要。


此外,房企构建“动态能力”愈发重要。“动态能力”要求房企根据经营环境变化与风险,不断进行改革与经营模式再造。


当前形势下,特别强调要加强政策研究与适应,提高对政策的领悟力和判断力,并转化为企业体系化的执行力,这将成为房企必备的核心竞争力


点评:从靠行情吃饭到靠能力吃饭。



14经营性物业的发展要从“地产思维”转向“真正经营”,由“被动获取”转为“主动获取”。


过去,住宅反哺商业、销售反馈经营的“算大账”逻辑已不再适宜。以商业地产为例,核心区位、业态优势、品牌运营下,若盈利模式成立,配套住宅只是锦上添花,可实现“独立拓展”。



点评:经营性物业过去是“鸡肋”,现在是“鸡腿”。



15市场化租赁住房商业模式不清晰,政策性租赁住房已形成政策闭环。


住房保障体系顶层设计明确,租赁住房进入发展快车道,“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。


当前,租赁住房行业呈现市场化与政策性双轨并行的发展现状。市场化房企凭借资金和资产优势占据头部位置,但仍面临盈利难题。


相比之下,政策性租赁住房推进速度快、路径和商业模式基本清晰,但地方政府在资金筹集、建设和运营上面临较大挑战。


政策通过前端让渡地价、盘活存量,在建设和运营环节提供补贴,提高整体的EBITDA,后端纳入公募REITs实现退出,形成了投融建管退的政策闭环。


点评:租赁性住房正在成为房企的新风口。

(典型城市实际管理人口与常住人口对比)

数据来源:各地政府公布


最后,额外用三句话,也是三颗心结束此文。


一是信心,要对中国房地产可持续发展有信心;


二是决心,要对行业发展模式转变、产品结构调整有决心;


三是平常心,别焦虑、少内卷,做好该做的事;


总之,在不确定性中,相信国运、相信时代。


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