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平安证券:给予保利发展增持评级

2022-11-26 13:47:44 1609

摘要:2022-04-19平安证券股份有限公司杨侃,郑茜文对保利发展进行研究并发布了研究报告《销售稳增财务稳健,全面推进精益管理》,本报告对保利发展给出增持评级,当前股价为18.31元。保利发展(600048)事项:公司公布2021年年报,实现营...

2022-04-19平安证券股份有限公司杨侃,郑茜文对保利发展进行研究并发布了研究报告《销售稳增财务稳健,全面推进精益管理》,本报告对保利发展给出增持评级,当前股价为18.31元。

保利发展(600048)

事项:

公司公布2021年年报,实现营业收入2849.3亿元,同比增长17.2%,归母净利润273.9亿元,同比下降5.4%,EPS2.29元,与业绩快报基本一致。公司拟每10股派发现金红利5.8元(含税)。

平安观点:

业绩表现平稳,未结仍旧充足:公司2021年实现营收2849.3亿元,同比增长17.2%,归母净利润273.9亿元,同比下降5.4%。利润增速低于营收主要受地产项目利润率下行影响。期内毛利率26.8%,较2020年下降5.8个百分点。期末合同负债同比增长13.8%至4160.2亿元,为近一年营收1.5倍,未结资源仍旧充足。2022年计划竣工4231万平米,同比增长0.9%。

销售稳步增长,深耕成效显著:公司2021年实现销售金额5349.3亿元,同比增长6.4%;销售面积3333万平米,同比下降2.2%;销售均价16049元/平米,同比上涨8.8%。其中珠三角、长三角签约销售合计超2800亿,占比53%;单城签约过百亿城市17个,较2020年增加2个,合计销售贡献超3400亿元。2021年新开工5155万平米,同比增长11.3%,2022年计划新开工4010万平米,同比下降22.2%。

拿地保持定力,合理补充高质量资源:公司2021年新拓展项目145个,新增建面2722万平米,同比下降15%,总地价1857亿元,同比下降21%;拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为81.7%、34.7%,较2020年降11.8个、12.1个百分点。2021年平均楼面价6821元/平米,为同期销售均价42.5%,较2020年降7.6个百分点。公司注重提升拓展质量及资源把控力,期内新增住宅货量占比85%,权益占比72%。坚持“核心城市+城市群”深耕战略,重点补仓销售贡献高的优质区域,新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计54%,较2020年提升7个百分点。

融资成本延续下行,三条红线“绿档”达标:公司2021年回笼金额5020亿元,回笼率93.8%,居于行业高位,连续4年保持经营活动现金流为正。期末有息负债综合融资成本4.46%,同比降31BP,延续下行。期末剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、55.1%、2.63倍,符合“三道红线”绿档标准。

全面推进精益管理,不动产生态持续扩张:公司主动优化组织结构,在总部层面精简架构,加强引领与赋能作用;设立华东、华南两大区域共享中心,以标准化为抓手,促进区域资源整合;在区域层面进行组织裂变,提升市场聚焦度,保持管理灵活性与扁平化;在产业层面进行整合,促进市场化发展。不动产生态方面,保利物业在管面积升至4.65亿平米,合同面积升至6.56亿平米,稳居行业前列。保利商业开业购物中心35个,开业面积247.5万平米;保利酒馆开业酒店、会议中心20个,客房近5000间。期末在营长租公寓项目43个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市;不动产金融累计管理基金规模超1700亿元,信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金TOP10”。

投资建议:维持此前预测,并新增2024年预期,公司存在股权激励行权,按最新股本计算,预计2022-2024年EPS分别为2.40元、2.48元、2.56元,当前股价对应PE分别为7.7倍、7.4倍、7.2倍。公司财务稳健、融资优势延续,有望借助短期政策改善春风扩大领先优势;中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,公司凭借运营、管控等优势,市占率亦有望稳步提升,维持“推荐”评级。

风险提示:1)利润持续下行风险;2)政策呵护力度不及预期,导致楼市调整时间拉长、幅度扩大,公司经营受损风险;3)楼市去化压力延续带来销售价格下行、前期高价地减值风险。

该股最近90天内共有22家机构给出评级,买入评级20家,增持评级2家;过去90天内机构目标均价为21.62。证券之星估值分析工具显示,保利发展(600048)好公司评级为3.5星,好价格评级为4星,估值综合评级为3.5星。(评级范围:1 ~ 5星,最高5星)

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