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30天243亿元!保利发展频繁补血为哪般?

2022-11-26 13:52:54 1977

摘要:文 | 王丽新在境内外融资紧缩环境下,保利发展一反常态,仅11月单月就成功发行两笔中期票据,合计规模为45亿元。另外,11月下旬,保利发展接连抛出了两宗融资方案,拟发行98亿元公司债,以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。11月3...

文 | 王丽新

在境内外融资紧缩环境下,保利发展一反常态,仅11月单月就成功发行两笔中期票据,合计规模为45亿元。另外,11月下旬,保利发展接连抛出了两宗融资方案,拟发行98亿元公司债,以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。

11月30日晚间,保利发展公告表示,拟发行租赁住房资产支持证券化产品,发行规模不超过100亿元。而11月22日,公司就已宣布拟发行不超过98亿元的公司债券,期限不超过10年(含10年)。频繁补血背后,究竟是“储粮”发力还是偿还债务?

“近期,部分国企及大型房企在公开市场发债融资,说明融资端政策正从偏紧回归正常的方向发展。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示,通过融资补血,利于缓解资金压力。同时,增强企业市场竞争能力,可抓住拿地窗口期备货,投资布局更具优势。

抛百亿元融资大单

“三道红线”之下,截至9月30日,保利发展剔除预收账款资产负债率65.62%,净负债率67.62%,现金短债比2.32。虽然净负债率及现金短债比情况较上半年有所弱化,但仍处在绿档。

记者据公开资料不完全统计,今年以来,保利发展在短短11个月发债8项、票据4项,总规模已达181.9亿元,发行利率水平在3%-4.5%之间,若加上已经抛出的两宗合计198亿元拟融资方案,发债规模和频率都远胜以往。

11月30日公告显示,保利发展资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元,直接或间接认购次级资产支持证券化产品,认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%,初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都198拉斐等项目作为首次资产标的,首期发行规模约10亿元(具体根据发行情况确定)。

关于发债目的,保利发展称,为提升公司自持物业的运营效率,探索创新型资产运作。除了该笔融资计划,其他已经发行或拟发行的公司债及中期债券,用途多是偿还债务、补充流动资金及其他用途。

“近期债券市场融资开闸,主要对象是央企、地方国企和地方城投平台,主要目的是在城市更新、老旧小区改造、区域开发基础设施、公共服务等领域补短板,需要这些企业去落实。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示,在流入房地产领域融资受到限制的前提下,低成本资金和宝贵的新增融资或将优先配置给这类企业。

不过,对于保利发展大手笔融资的另一大用途,汇生国际资本总裁黄立冲向《证券日报》记者直言,可以用于购置其他房企为求生甩卖的资产。颇值得一提的是,今年9月坊间传闻雅居乐将被保利收购,近期已经完成尽调。随后,雅居乐称该消息完全不实。

拿地势头颇猛

实际上,2017年,保利由守转攻。销售额提升,拿地激进,当年拿地金额2765亿元,占销售额近九成。新任管理层上位后,融资补血、拿地势头仍颇为积极。

为了达到行业规模前三的目标,保利发展在土拍市场频繁举牌。根据中指研究院2021年前11个月房企拿地排行榜显示,保利发展仅次于碧桂园和万科,位列第三位,拿地金额为1119亿元,紧随其后的是中海地产、华润置地、绿城中国等国资房企。

在土拍市场遭遇寒流的当下,保利发展拿地成本并不高。根据评级机构测算,今年上半年,在保利发展拿地金额中,集中供地占比42.6%,一批集中供地中拿地平均溢价率15%,与22城基本持平;二轮集中供地新增地块6成底价成交,平均溢价率12%。三轮集中供地还在进行中,保利发展已在南京等城市有所斩获。

“部分民营房企暴露信用风险后,融资多数陷入停滞,国企在融资端和拿地端实力都在提升,这将改变未来房地产市场竞争格局。”李宇嘉直言,如果重启并购贷,且并购贷不计入“三道红线”融资规则,有实力的房企将会加大兼并弱房企的力度,部分国企地位将得到进一步提升。

“信用债市场的存在,给予大中型房地产开发企业以长期限,低资金成本,用途限制较少的增量资金,进而在土地市场具备极强的竞争力。”中信证券在一份研报中称,但是,即便房地产信贷有所恢复,境外的投资者对地产主体信用的信心很难恢复,境内信用债市场的信心也会受到打击,市场化发行的难度可能增加。

换言之,谁能在这个市场环境中率先以低成本获得融资补血,便可低成本斩获土地,将在未来市场中争得更大话语权。不过,中信证券在上述研报中也提示了风险,比如大多数大中型地产在未来一段时间都要面临或大或小的,以经营性现金流偿还债务的情况。而鉴于楼市遇冷,项目层面向总部层面的现金“逆流动”并不顺畅,则增加了大企业的挑战。

前11月房企发债紧缩至8466亿元 年内仍有800亿元债务待偿

尽管11月份债券市场融资开闸,但房企整体融资规模仍相对紧缩。同时,房地产二级市场价格走低、负面评级事件增多,进一步约束了房地产企业一级融资。

根据贝壳研究院统计,2021年1月-11月,房企境内外债券融资累计约8466亿元,较2020年同期下降19%,规模减少1990亿元。临近年末,根据当前债券市场趋势,预计2021年发债规模将回落至万亿元之下。

“信用债融资明显转暖,政策边际调整效果正在显现,但此前融资补血主要渠道之一的海外债融资环境还在持续恶化。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示,未来几个月,随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复,海外债融资环境或许会逐步改善。

境内债修复速度快于境外

贝壳研究院统计数据显示,2021年11月,境内外债券融资共发行48笔,较上月增加17笔,发行规模折合人民币约473亿元,环比增加55.6%,同比减少43.4%。

从境内外融资具体情况来看,11月境外仅成功发行2笔债券,发债规模2.58亿元美元,发债数量与规模同为年内单月最小值,规模环比下降83.6%,同比下降94.3%;境内债券共发行46笔,发行规模约457亿元,环比增加125.1%,同比减少17.7%,境内债券发行规模占比约97%。

此外,11月份,地产境内债具有较强的结构性特征,46笔债券中44笔发债主体为中央或地方国有企业,占比约96%,其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团,优质发债主体优势愈加显著。

“境外美元债市场低预期持续走高,内房企暴雷影响与信用下调危机仍在发酵,结合年末房企美元债余额不足,12月份境外债预计维持低温。”贝壳研究院称,但受国内房地产行业宽信用预期影响,内房企多笔到期债务成功获得展期,部分房企短期流动性得到阶段性缓解,境内债修复预期明显超过境外债。

“从区域市场看,境外投资者对于中国房企的投资信心还有待恢复,相对来说,境内投资者的信心恢复要更好,也使得此类境内发债的工作更容易推进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,接下来,预计房企资金状况会得到适当改善。

年底前仍需还债800亿元

事实上,四季度历来是房企还债的集中期。自10月份花样年等房企债务违约后,11月以来,多家房企积极寻求解决短期流动性的策略,比如提前与金融机构谈判,协商是否能将债务展期。

自11月初阳光城ABS和美元债成功展期后,越来越多房企以展期或要约交换来处理即将到期的信用债。

11月24日,据上海产权交易所信息显示,花样年“20花样02”规模为15.43亿元的债券,利息展期议案通过;11月25日,佳兆业公布了2021年12月7日到期4亿美元债券的要约交换方案,根据方案,投资人每1000美元本金可以获得1000美元新票据、25美元现金回报及资本化利率,新票据于2023年6月6日到期;11月份,中国奥园三笔共计15.16亿元境内债成功展期。同时,11月内,房企股权、资产等交易保持活跃,内房企短期流动性正在积极修复过程中。

“投资人与发行人目标是一致的,一旦违约将引发房企经营层面的危机,这让房企和投资人更头疼。”某机构人士向记者称,如果房企旗下资产属性较好,发行主体尚有谈判筹码,但背后仍涉及追加抵押、优先支付比例等关键条款,这类谈判往往会让发行人付出更大代价换得暂时喘息的机会。

据贝壳研究院统计数据,预计12月房企到期债务维持在800亿元规模,房企偿债压力仍然较高。

“即便信贷政策有所松绑,但民营房企之前的融资主力战场——海外融资环境仍旧持续恶化,‘借新还旧’计划多数落空,这对部分海外融资占比较高的房企造成很大压力。”某不愿具名分析师向记者直言,从率先出现债务危机的房企自救动作来看,果断出售资产、大股东输血、与金融机构进行债务展期谈判,销售端去库存是标准动作,但即便债务得到展期,面临的将是多笔债务集中兑付的压力,短期流动性之外,房企需要寻求更多自救之路。

“距离年末仅剩1个月时间,房企将会加速出清存货,或将延续下半年以价换量的策略,通过销售市场的资金回笼等操作,更好地改善现金流。”严跃进表示,一直要到明年,部分房企的资金才会落实到房地产投资、新开工和其他经营领域。

图片 | 包图网 编辑 | 孙倩

审核 | 闫立良 终审 | 董少鹏

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