摘要：万科董事会主席：郁亮2022年3月31日，万科发布2021年度财务报告，全年营业收入4528亿，同比增长8%；全年归属上市公司股东净利润225.2亿，同比下降45.76%！2021年“增收不增利”，而且利润严重下滑，为此董事会主席郁亮在业绩...
万科董事会主席：郁亮
2022年3月31日，万科发布2021年度财务报告，全年营业收入4528亿，同比增长8%；全年归属上市公司股东净利润225.2亿，同比下降45.76%！2021年“增收不增利”，而且利润严重下滑，为此董事会主席郁亮在业绩推介会上“检讨、道歉”！
万科此次“增收不增利”主要是因为两大业务均出现毛利率下降，其中核心的房地产业务下滑最为严重！
“房地产业务”2021年收入4299亿，占总收入94.95%，其毛利率从上年的29.36%降至21.74%！
“物业服务业务”2021年收入198.3亿，占总收入4.38%，其毛利率从上年的18.33%降至17.42%！
税哥悦姬整理！数据来源万科2021年财报
截止2021年末，万科拥有1.94万亿资产，其第一大项资产是“存货（库存房）1.08万亿，占总资产的55.49%，所以库存房的存量及其去化程度直接影响万科的业绩及其现金流。
该库存房账面价值1.08万亿，其中“计划开发房产”为1593.1 亿元，占比14.8%；“在建开发产品”8283.4 亿元，占比77.0%；“已完工开发产品（现房）”869.5 亿元，占比8.2%！
值得注意的是，2021年期间有11个房地产项目计提了31.2亿跌价准备！
来源：万科2021年财报
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万科的1.94万亿资产是由1.55万亿负债支撑起来的，其资产负债率为80%，之所以能够如此高位运行，全靠“期房预售制度”！
篇幅有限，披露部分项目预售情况
万科1.55万亿负债中，有6369亿合同负债，占比高达41.2%；该合同负债主要是房地产合同销售预收款形成的，该预收款在合同签订时收取的，金额为合同对价的20% 至100%不等；该预收款中账龄超过1年的有2654.49亿！
万科经营资源80%来自“负债”，而负债的41.2%来自预售房款，所以“预售房”的市场行情，将直接影响经营业绩及流动性！
随着恒大债务危机的发展，许家印喊出“只卖现房”！“预售房”逐渐向“现房销售”转变，万科真的准备好了吗？
