摘要：罕见！万科、保利齐齐大涨，房地产拐点到来了？继8月9日大涨后，今日房地产再度迎来大涨，截至发文，特发服务（300917）涨超10%，金科服务、中交地产（000736）涨停。保利地产（600048）、万科A两大龙头也出现大幅上涨，涨幅分别达9...
罕见！万科、保利齐齐大涨，房地产拐点到来了？
继8月9日大涨后，今日房地产再度迎来大涨，截至发文，特发服务（300917）涨超10%，金科服务、中交地产（000736）涨停。保利地产（600048）、万科A两大龙头也出现大幅上涨，涨幅分别达9.47%、7.5%。
此外，港股内房股也悉数上涨，其中，融创中国、华润置地均大涨逾11%，中国海外发展、旭辉控股、中国恒大等纷纷跟涨。
消息面上，昨日晚间，中国恒大公告，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车和恒大物业的部分权益。
事实上，早在8月9日，市场就有消息称，在有关部门的协调之下，一批有实力的国企(包括珠江投资、广州城投、越秀金控（000987）、华润、万科、保利等)可能将接手恒大相应资产，以帮助恒大渡过短期资金流动性难关。
分析认为，此前地产股已经历过几次大跌，如今处于跌无可跌态势，中国恒大的债务问题若能解决，有望重振市场对于房地产板块的信心。
地方政策密集出台
今年来，房地产市场持续高压，除了“三道红线”等金融限制政策外，全国多地调控政策也在持续加码，规范市场力度不断加大。
日前，东莞出台“莞八条”，立足限购政策、税收调节力度、二手房指导价三个方面，实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式，强化房地联动机制。
深圳发布社会建设条例，将完善二手住房价格机制，建立房屋租赁参考价格制度，促进合理定价。
杭州发布新政“杭三条”，从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序三方面进行调控，有效抑制房地产市场热度。
北京填补“假离婚买房”漏洞。衢州则从实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节等五方面入手加强调控，促进房地产市场平稳健康发展。
整体来看，各地方政府政策持续趋严，严格限制房价过快上涨，持续升级限购、限售、限贷管理，切实落实“房住不炒”基调。
房地产今年跑输大盘
在此背景下，A股房地产板块持续承压，据同顺-异动眼统计，今年来地产板块累计下跌2.68%，而同期上证指数上涨1.89%，创业板更是涨幅超16%。
从资金面来看，公募基金也在继续减持房地产行业，数据显示，2021年二季度，基金持有房地产行业股票占其投资于股票市场比例为1.09%，较2021年一季度下降0.58pct；超配比例为-1.13%，较2021年一季度下降0.23pct。
图片来源：华西证券
个股上，此前多次位列公募基金重仓股的万科A、保利地产等在二季度遭到基金大幅减持。
具体来看，万科A、保利地产、金地集团（600383）、金科股份（000656）、阳光城基金数量变化分别为-59、-10、-3、-1和-8，持仓总市值变化分别为-47.45亿元、-16.67亿元、-3.99亿元、-2.89亿元和-1.21亿元。
图片来源：华西证券
压制板块的因素或反转
近日网上流传，自然资源部召开的闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
众所周知，土地对于房地产企业而言，相当于“原材料”，在房价严控的环境下，若能控制土地出让价格，对地产业来说无疑是重大利好。
中信证券最新研报称，天津延长部分土地的出让时间，深圳中止了部分集中出让土地的挂牌，第二次集中供地具体规则面临调整。在第一次集中供地，部分城市土地成交溢价率偏高，竞争过于激烈的背景下，对地方土地供给机制的调整是大势所趋。
在招商证券看来，压制板块的因素改变或反转，即是触发板块估值修复的因素，其认为下半年行业毛利改善预期或兑现，同时系统性风险担忧或缓释：
(1)压制板块的第一个因素在于市场对行业利润率继续恶化的担忧，这种担忧或会在下半年改善，一方面在于集中供地后续可能的政策优化，另一方面在于第一次集中供地的高溢价土地难以等到行业政策放松，从而降低房企博弈动机，使竞争环境改善。
(2)压制板块的的另外一个因素是“对行业系统性风险扩大，而劣币出清趋缓的担忧”，这个担忧在下半年虽难以期待快速出清，但宏观层面降准对于供应链和合理购房需求的保障是一种托底，同时，行业内部项目层面并购或增加从而逐步降解风险。
